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殺豬公:30年的中古大樓千萬別碰,潛在風險極高~(轉貼)   將本主題只顯示我的回覆 僅顯示作者   將本主題加入我的收藏 加入收藏 解除分類鎖定 加黑名單

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那就是真的千萬千萬別買超過20年的RC大樓,也別買超過30年屋齡的SRC,或是別買屋齡接近的房子,會越來越南脫手(不可能住一輩子,總有一天要搬的)~

舉例來說,如果附近的土地最近用400萬/坪成交,如果這個情況換成大樓時,就算是同個地段...唉...那就很慘了...如果是30坪的20層老大樓,若每坪還敢賣50萬,甚至更貴60萬,那真的會很慘的~因為,他的土地持分只有1.5坪(粗略地以30坪/20戶來算),土地價值只有600萬(1.5坪X400萬/坪),我看不出來有哪個建商願意"免費"幫你蓋房子?頂多換到6坪(6坪X100萬/坪=600萬)大的套房而已~附近土地高達400萬/坪的新成屋,行情至少要100萬/坪
由於,根本沒人會願意越換越小,所以這類大樓的都更簡直是不可能進行~就算政府有用容積率獎勵加碼,也很難推動~因為,落差太大~

道理很簡單,因為台灣處於地震帶上,就算是SCR結構壽命也只有50年,而RC結構的壽命更
只有30年,雖然到了30或50年不一定馬上就會倒,但是下次再來個大地震時,你就上新聞

了~又加上,早期建築法規比較寬鬆,結構強度更是不足~
...
因此,電梯大樓總有一天也必須拆掉重建,但問題來了,拆掉重建後,每個屋主手上的不

動產只剩土地值錢,而建築物還必須額外花錢拆掉~但大家都很清楚知道,大樓戶的土地持
而附近的新建案每坪100萬時,建商當然願意好像免費幫你蓋個也是30坪的新房子阿~又加

上,政府提供都更的容積率獎勵,建商可以蓋更多房子,而真正獲利~

換言之,如果你買或打算買的老公寓,在還原成大面積素地後,其土地價值根本不足以向

建商"買"或是用土地換新成屋時,這個老公寓的價錢被高估了~
如果這個情況換成大樓時,就算是同個地段...唉...那就很慘了...如果是30坪的20層老大

樓,若每坪還敢賣50萬,甚至更貴60萬,那真的會很慘的~因為,他的土地持分只有1.5坪

,土地價值只有600萬(1.5坪X400萬/坪),我看不出來有哪個建商願意"免費"幫你蓋房子?

頂多換到6坪(6坪X100萬/坪)大的套房而已~

從這會折舊的建築物,而建商卻不需花錢買土地,就有錢可以賺,所以建商才是真正賺到的人~
當然,如果沒有利益,建商是連老公寓都沒興趣幫忙改建的~

到了必須拆除重建時,你會赫然發現,都更的代價居然如此高,高到很多人根本沒辦法同

意改建,但屋況又太糟,根本賣不掉,只好一直撐下去~有點錢的人就會搬走,剩下的不是

太窮,就是租屋客,導致大樓管理品質更低落,房價只會相對更低~

現在許多老公寓居然可以賣到比新蓋好的大樓還貴,道理在於,就算建築物本身沒價值,個角度來看,老公寓變成新大樓,看似賺到,其實它是犧牲掉原本很值錢的土地去換

但它的土地持分高,而土地非常值錢~

我是早在掀起都更投資熱潮前,我就已經察覺到許多台北市老公寓的潛在報酬非常高,因為跟他周邊不斷創新高的素地價格相比,老公寓的土地價值在都更熱潮是嚴重低估的

只可惜,這種機會只有在台北市,而且是大安信義這種市中心才有可能真的實現都更,而不會只是夢而已

也很可惜,我當時手上沒什麼錢,知道也買不起,只能嘆氣而已~

現在,我發現很多老公寓的土地持份的單價居然比周邊素地還貴~
這告訴我們什麼?部分地區的老公寓已經超漲,要小心回馬槍


   
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