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相較於景氣低迷的住宅市場,台灣商用不動產市場近來展現曙光。REITs再起,讓一般投資人有切入商用不動產的投資機會;但與此同時,政府也應加緊改革步伐,放寬行政管制,讓REITs市場更加活絡。

REITs 大咖來了!商用不動產愈來愈熱  百億基金活水挹注 另開


文/游筱燕

今年以來,商用不動產的熱度加溫,台北南山廣場辦公樓一室難求,租金每坪上看5000元;台商回流找廠房、遍尋工業地;華固、興富發、長虹等指標性建商也轉移目標至商辦、廠辦、飯店。連帶地,暌違10年,台灣今年又有兩檔REITs(不動產投資信託基金)問世。

用10000元,就能投資台南Focus百貨或是桃園台茂購物中心!今年7月上市的REITs「圓滿1號」,標的包括台南Focus百貨、新北市板橋板信銀行家大樓。此外,日前獲金管會核准的「樂富一號」,擁有桃園台茂購物中心一半產權等標的,目前也正積極籌備,最快12月上市。長年被形容「一動也不動」的台灣REITs市場,似乎又動了起來。

為活絡房市,台灣2003年通過《不動產證券化條例》,兩年後,首檔REITs「富邦1號」正式上市。2007年,台灣REITs檔數共有8檔,達到高峰,之後市場趨於冷淡,未再有新的REITs發行,且2012年起,陸續有3檔被清算下市。儘管REITs每年有穩定配息,但檔數少、波動低、流動性不佳等特性,總讓投資人興趣缺缺。

全球REITs蓬勃發展 
台灣反縮水背道而馳

熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示,相較鄰近的日本REITs發展,日本首檔J-REIT在2001年問世,至今已有61檔J-REIT。高力國際調研部董事李日寶也說,與台灣同時發展REITs的新加坡,到現在已近40檔上市交易基金。

此外,相較於新加坡股票市場的總市值約7800億美元來看,有6.5%是REITs商品,美國22兆美元的市值有5%是REITs商品。台灣擁有約1兆美元的股市規模,REITs的商品卻只0.22%。

根據安永(Ernst & Young Global Limited) 2016年不動產投資信託基金報告,全球REITs市值在2010年為7340億美元,2016年7月上升至1.7兆美元;其中,美國REITs市值成長147%,非美國的REITs市值成長100%。反觀台灣REITs市場規模縮減,與全球市場蓬勃發展景象背道而馳。

「REITs不單是金融操作,在國家經濟發展、企業國際化上更扮演重要角色。」第一太平戴維斯總經理黃瑞楠舉例,萬豪集團(Marriott)於2016年併購喜達屋酒店集團後,在全球122個國家擁有逾5700家酒店,119萬間客房,成為全球最大的酒店集團,其關鍵手法就是REITs。

錯誤的主管機關編制
REITs猶如一攤死水

1993年起,萬豪透過新成立的萬豪地產REITs,進行資產證券化,將原本的飯店資產分離,回收原本投資在飯店不動產的現金流,改變原本飯店營運的重資產特性,拿資金改造翻新,提升獲利率,再出售不符合長期戰略發展的物業,得到的資金再來收購良好資產;在不斷循環及靈活的財務操作下,一步步造就萬豪王國。…(本文節自財訊569期,詳全文)

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