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官版房價指數失準?問題出在實價登錄住展房屋網

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相關個股:台南(1473)、新建(2516)、全台(3038)、時報(8923)

【文/住展房屋網】根據稍早自由時報報導,原本每季公佈由內政部營建署編制(實為住宅學會執行)的官方版住宅房價指數,竟然已經近一年未更新,等於自去年Q3後就未再發佈。該報揭露,其實去年第三季的數據早就製作完成,但結果和實際市況出現落差,因,而遭政次花敬群擋下。不過花敬群否認有此一事,並表示還要再深入了解,為何已近一年未發佈相關資訊。

無論是中央或地方,有關房地產方面的統計資訊,一向有時間差的問題;一般至少都會落後一季以上,因此被視為落後指標,參考性相對不足。不過現在傳出統計結果與實際市況有落差,導致官方寧可按住不發;此事如果屬實,則原因除了公佈時間差外,住展房屋網企研室認為,真正癥結恐怕還是出在取材處。

沒錯,自實價登錄制度上路後,官方版住宅指數就不再採用業者提供資料,而改為援用實價登錄資料。表面上這是客觀資料,理應更準確,然實則不然。由於現行實價登錄制度設計上的瑕疵,大大降低相關資訊的可參考性。

實價登錄的問題出在哪裡?住展房屋網企研室先前已有分析,主要癥結在於「由誰登錄」及「何時登錄」這兩大項。

首先,目前制度是由第三方,也就是地政士或經紀業者登錄(實際上九成以上都是地政士)。然而不同的登錄者,登錄的模式就有可能不同;比如甲地政士把車位或裝潢價灌入總價,乙地政士則將車位分離,則除非查詢者進一步檢視備註欄的說明,否則不會知道箇中差異,這樣一來,就將誤判資訊。更何況目前官方也未硬性規定,登錄者必須詳細填寫備註欄,只有事後登錄錯誤的裁罰。

不過更大的問題,其實是出在何時登錄。現階段規定是,完成交易後30日必須登錄;這30天看似不長,但已足夠讓有心人士上下其手做假合約,製造人為不實行情。更誇張的是,如是新建案,規定變成代銷業銷售合約結束後再登錄即可;這樣一來,代銷業者只要不斷(和開發商)更新、延長合約,即可合法規避登錄責任。但這樣一來,新建案實際登錄時間點和實際銷售時間的差距就可能更大,短則數月,長則甚至差了一、兩年以上。

如此這般,實價登錄資訊還有什麼可信度可言?也難怪會傳出官方版住宅指數和實際市況出現落差,導致官方寧可按住不發。

然而,按住不發只是在迴避,問題還是得解決,住宅指數也仍需製作;而解藥其實昭然若揭,那就是實價登錄制度必須盡快修正,改由交易(產權移轉登記)當下,在第三方專業者及官方單位見證及監督下,逕由買賣雙方直接做登錄。


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