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新屋、成屋價差縮小 買舊不如買新
雙北爆中古屋跌價潮  讓利5%起跳
房價盤整未休,新成屋帶頭降價,雙北市新屋與中古屋價差幅度縮小,
正式宣告「買舊不如買新」的時代來臨,未來可能帶動一股中古屋跌價潮。

文/陳宥臻

今年二月開案的「弘韋雙禧園」,引發新北市中、永和在地客的關注,由於成交價比附近14年屋齡的知名社區「台北NEWS」還要低,加上是新成屋,格局看得到,開案不到2個月就被訂走6成,36坪房更是被秒殺。

購買「弘韋雙禧園」的朱小姐說,當初該案興建時就吸引不少在地客注意,紛紛留下資料,等到開案後,率先去搶便宜,她買到單坪51萬元的價格,比附近正在興建的「冠德大境」六字頭還便宜。

從實價登錄資訊中可發現,「台北NEWS」單坪成交價從44.3萬元至56.8萬元不等。「弘韋雙禧園」低樓層最低成交價50.5萬元,高樓層則是六字頭。

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雙北新舊案價差 愈來愈小

其實,從實價登錄的資料還可發現,雙北市三年內的新成屋與五到十年的中古屋價差正逐季縮小;若運氣好,買一年內的新成屋,可能與買10年的中古屋,價差僅在7%以內,如果裝潢費省一點,就可以直接買新房。

今年第一季,台北市三年內新成屋平均單價72萬元,屋齡五到十年的中古屋67.1萬元,兩者價差6.8%;而新北市前者平均單價32.4萬元,後者是30.1萬元,價差7.1%。若與2014年景氣好時相比,台北市第一季3年內新屋與5至10年中古屋,價差12.2%,新北市相同狀況則是差距10.4%。都在兩位數以上。

「屋比」房屋比價創辦人葉國華表示,不少新成屋銷售期都在3年以上,所以若以5年內去找實價登錄,可發現雙北市新舊屋價差甚至在5%以內,簡直是微米價差。

「這太瘋狂了,新成屋與附近的中古屋一樣價位,如果上網找屋,有的區域中古屋開價還比新成屋高。」四大代銷之一的海悅總經理王俊傑說,「我無法說這是建商讓利,因為民眾不會相信,也會期望過高,但現況就是直接開出讓民眾有感的價格,案子就會跑得快」。

在台北市建國、八德路口的「華固樂慕」預售案,起初建商華固設定每坪成交價到120萬元,後來看到市場不明,目標訂為1百萬元以下即可成交,等於減幅16%。「除了價格外,也要避開豪宅稅,」華固總經理洪嘉昇說,樂慕案總價控制在8千萬元內,不在豪宅稅標準之內,所以對很多中小企業主、換屋族而言,相對合理。

建商出招吸客 新案跌幅大

從實價登錄數據觀察發現,在銷售策略上,建商推出的小坪數宅因總價低,銷售較快。民眾買3年內的新屋,與一四年高峰期相比,房子愈住愈小,尤其20至40坪的房子,一四年時的成交占比僅23%,今年已躍升至32%。今年以來,全國3年內新屋坪數在40坪以下的成交占比達4成,一四年時僅27%。

不少人把主因之一歸為少子化,但王俊傑認為,「坪數愈住愈小與少子化無關」,與房價有關,因為有預算的人還是可以把陽台、客廳空間變大,把原本三房改為兩房更舒服,並非因為家庭人口變少就住小房子。

國內唯一針對新案做市調的《住展》雜誌也發現,今年二月與一五年同期相比,預售和新成屋整體跌幅最多的前十名行政區,有7個位在新北市。前3名依序為桃園大園區、基隆仁愛區、新北淡水區,2年來跌幅17至19%;其他榜內區域依序是土城、萬華、永和、中和、宜蘭頭城、板橋、五股、蘆洲、中山區。兩年的時間,買新案價格少1成5左右,前兩年買房的人等於住進套房。

葉國華表示,板橋江翠重劃區是新案帶頭降價明顯的推案。去年江翠北側重劃區首案「江翠ONE」以四字頭行情震撼市場;今年新潤建設也在同區跟進四字頭房價,還加碼推青年成家優惠方案,打出首付50萬元起,月付2至3萬元,限量1百戶等行銷方式搶客,對板橋周邊中古屋形成降價壓力。

中古屋壓力大 價還會再跌

「實際上,板橋中古屋價格的確在微幅走跌。」信義房屋調出成交客戶的資料,發現板橋中古屋在一四年第一季,平均單價成交44.4萬元,今年同期已掉到42.3萬元,降幅約5%。

永慶房產集團業務部總經理葉凌棋認為,「中古屋還有下跌空間」,因為成熟地區房價目前已下跌1成,預估再修正幅度約3%,蛋白蛋殼區因新屋讓價、供給量大,房價恐再下修5%。

信義房屋提供的資訊顯示,北市一四年第一季中古屋平均房價66.9萬元,今年首季是61.1萬元,下修僅8.6%,速度不及新案下修速度。未來新房價格持續下修之餘,中古屋難擋跌價趨勢。

葉國華觀察,新屋價格讓利情形已愈來愈普遍,不少地區都出現有感降價建案,一般開價都比區域其他預售行情便宜一至兩成,有的甚至比中古屋還便宜,預期將對周邊中古待售產品產生價格與銷售上的壓力。

葉國華也遇到買方看房後,覺得現在中古屋的降價幅度因不如新成屋,所以不如加一點預算買新房,這種「預售賣新屋價、新屋賣中古價」的情勢若持續發展下去,中古屋恐將面臨「有行無市」的窘境,未來價格下修幅度與速度恐將加大、加快。

今年以來,房市出現小陽春的回暖現象,新屋銷售增快功不可沒,以實價登錄資訊,全國3年內新屋交易占比今年首季達18.9%,是7季新高;台北市達6季新高;新北市更達11季新高。顯示有愈來愈多購屋族捨中古屋,買新成屋。因此,在新成屋降價夾殺下,中古屋恐將有一波降價壓力,永慶也建議,想加速出售的中古屋屋主,可按照最新實價登錄資料再讓利5%,拉近與買方價格認知差距,增加成交機會。

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