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【文/住展雜誌】儘管國內容積管制實施並沒有很久,最早的台北市也是民國82年後才實施,不過或許牽涉開發商獲利,加上官方相關辦法總有疊床架屋之嫌,因此相關亂象層出不窮;光是都更或綠建築容積獎勵,凌駕於原有都市計畫規範之上,就是鮮明例證。而最近又成新聞焦點的京華城,話題的來源也是爭『容積』。

京華城爭容積 應回歸地目變更法定原則 另開

原來,最近傳出京華城業主打算把該基地現有建物(商場)打掉重練,不過遭京華城副總否認。不過該副總也強調,他們將會持續爭取該基地『應有』的容積率,也就是商三的560%。

京華城現址是在民國80年,以捐地30%的方式,從原本工三用地變更為商三用地,據悉創下工業區變更商業區首例。儘管變更完成,但市府限定變更後只能做百貨、觀光旅館及商辦等六種用途,不能興建住宅,容積率則是392%。而京華城之後就一直爭取放寬使用用途,且認定容積率應比照一般商三地目,也就是560%。為此,京華城業主還連同原地主赴監察院陳情,監察院也認為應以560%為計算基礎;不過前朝郝市府見解不同,因此目前仍未有結果。

不過說也奇怪,為何當初京華城變更後,容積是392%,而非一般商三的560%?畢竟一般成功變更後容積率,確實是應比照原有都市計畫規範。住展房屋網企研室認為,箇中奧妙,很可能是出在捐地比例上。

根據目前官方訂定的《都市計畫工業區檢討變更審議規範》,工業區如變更為住宅區,捐地面積不得低於原基地總面積的37%;如果是像京華城案例之工業區逕行變更商業用地,捐地比例更不得低於40.5%。

然而京華城基地當初從工三變更為商三,捐地比例僅30%,此為變更地目公設用地的最低標;這可能就是當初變更後,市府都委會給予的法定容積率,只有392%的原因。而原本工三的法定容積率,其實只有300%。

是故,京華城如果要爭取商三地目法定的560%容積率,那就應該回歸中央相關規定,再多捐出至少10.5%的基地面積,在法理上才站得住腳。

況且,如果變更地目建物打掉重蓋,容積就可再增加,則此例一開,其他工業地目是不是都可以比照辦理?反正先捐少少比例的面積變成住商用地,幾年過後打掉重蓋,容積同樣可以增加?如此這般,容積為公共財的基本概念,豈不蕩然無存?


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