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全台交易急凍 再創成交新低
土壤液化衝擊 房市加速趕底

(前言)受到政府公布土壤液化潛勢區影響,原本預期受選舉與農曆年擠壓的買氣未出籠,甚至拖累329推案檔期的步調,房地產在利空出擊、加速趕底後,能否衝出買氣則是未來關鍵。
撰文:劉育菁 攝影:張哲偉

自從政府公布土壤液化潛勢查詢系統後,不管是有族或租屋族,近期聊天的第一句話都是:「你家在哪一區?」經歷了小年夜南台灣的那場強震,台灣人的居家安全意識明顯提升。

然而,土壤液化高潛勢區真的不能蓋房子嗎?對此,台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發表示,這些地區並非完全不能蓋房子,因為土壤就算發生液化,也可以透過提高砂土層「抗液化」能力的灌漿以及重建基腳,再回填土壤或灌漿等頂升工法,或透過都更、房屋健檢等方式,改善房屋的耐震程度。

根據Apple House趨勢研究中心調查,高達33%受訪者表示若住在高度潛勢區,將立即進行售屋(或搬遷)計畫,顯示高潛勢區賣壓將加重;若進一步針對區域分析,民眾對雙北市與其他縣市的態度有明顯差異,4成以上民眾認為雙北市大地震不多,加上部分高潛勢區生活環境佳,即便房價下修仍然會進場。不過,一出了雙北市卻有截然不同的結果,有7成以上民眾會避開高度潛勢區。

土壤液化雪上加霜 全年成交預期再衰退
政府公布土壤液化潛勢區,對已進入修正期的房市將造成什麼影響?住商機構總經理陳錫琮表示,1月有總統選舉不確定因素,加上政府公布土壤液化資料影響,讓交易雪上加霜,預期今年全年交易在缺乏新成屋交屋以及節稅誘因下,無法突破2015年的29.3萬戶水準。

若看成交價格,永慶房產集團業務總經理葉凌棋觀察,統計至2月底,7大都會區不含預售屋的成交均價呈現下修,主要是政府針對特定區、高總價產品進行限貸,加上查稅、加稅等措施,及房地合一正式上路,以致買氣低迷,量能頻創新低。陳錫琮補充說,過去市場碰到重大利空,約需3至6個月反應,目前看來,土壤液化議題除了對房價造成修正影響,也將掀起換屋熱潮。

受到一連串政策影響加上土壤液化後續發酵,今年329檔期普遍冷清,推案建商紛紛調整行銷策略,主攻結構安全或是強調建案並非位於土壤液化區等,希望引導新的銷售契機。

房仲專家對土壤液化的看法
東森房屋董事長王應傑:土壤液化短期衝擊購屋意願,但長期仍是「短空長多」,因為民眾追求居住安全需求會提升,未來換屋率可能會增加2∼3成。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋:第2季交易量將比去年同期衰退1成,房價預期再修正5%。土壤液化的心理面衝擊大於實質面,今年房市關鍵因素仍是政策。

住商機構總經理陳錫琮:今年全年交易量在缺乏新成屋交屋以及節稅誘因下,無法突破2015年的29.3萬戶水準。

天時地利不動產總經理張欣民:土壤液化消息面影響未必不好,除了加速趕底之外,無須再擔心最壞的情況,加上民眾對居家結構安全意識提升,長遠來看對整體市場是一件好事。

如何判斷住家安全?
土壤液化是因「砂質土壤」結合「高地下水位」,遇到一定強度的地震搖晃,導致類似砂質顆粒浮在水中的現象,因而使砂質土壤失去承載建築物重量的力量,造成建築物下陷或傾斜。一般容易發生在河岸、海岸及舊河道的砂質地或海埔新生地等地區。液化後發生的現象包括噴砂、流砂、地層下陷等。想知道自家是否位處土壤液化區,可至經濟部中央地質調查所網站查詢(www.moeacgs.gov.tw/2016.htm)。

然而,位於土壤液化高潛勢區並不代表房屋一定會倒塌,還須達成土層偏砂質或粉砂質、孔隙含水或地下水位較高、地震震動引發砂質支撐力消失3個要件;就算房屋受到土壤液化現象導致下陷或傾斜,也可以委託專業技師評估是否要拆除重建。

還有更多…
「台北市土壤液化區 房價修正壓力大」
「新北市量能續減 期待換屋潮啟動」
「台中市首購族當道 豪宅個案表現佳」
「高雄市餘屋破萬 建商減量供給」

(全文未完)完整內容請見《Money錢》2016年4月號NO.103
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土壤液化衝擊 房市加速趕底 另開


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