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官員開槍 銀行補刀 新建案房貸成數殺很大!住展房屋網

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【住展房屋網/台北報導】無論是中央銀行所公布的房貸餘額,或是公股行庫自行揭露的房貸餘額,近來放款總量成長欲振乏力,甚至呈現走軟跡象。房貸餘額成長力道走弱,除了與房屋買賣成交量平淡有關外,還與房貸成數縮減息息相關。

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政策夾殺   銀行晴天收傘降房貸

據住展雜誌統計,自民國80年以來,北台灣(含大台北、宜蘭、基隆、桃園與新竹等縣市)新成屋、預售屋建案貸款成數最高峰落在民國95年,平均貸款成數達79.11%;換句話說,在民國95年買新建案房子的民眾,房貸大多數可貸到近8成。若包括裝潢修繕、信貸等其名目貸款,多可輕易貸到9成。

但自金融海嘯以來,購買新建案房屋的平均貸款最高是民國98的75.39%,此後貸款成數就逐年下滑,去年更降至70.94%,今年第一季竟只剩下70.85%;新建案房屋貸款成數直直落,今年將苦守7成大關、極可能創下新低,這意謂購買新建案房屋的民眾,起碼要準備3成自備款才能成功買新房子。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,房貸成數『殺很大』的政策性因素,是央行實施數波『選擇性信用管制』、財政部要求公股行庫降低非自用住宅房貸成數、金管會要求自用住宅貸款限定每人「一生一次」,並調高非自用住宅貸款風險係數,以及列管不動產放款占總放款比重過高的金融機構。

不過在政策引導之外,自去年以來,金融機構對後市看法保守,開始由被動轉由主動減縮房貸,『晴天收傘』意味明顯,是整體房貸成數逐步走低的另一個重要因子。

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新建案房貸成數   今年恐創新低紀錄

據住展雜誌統計北台灣近25年新建案房貸數以來,平均房貸成數最低的年份是民國84年,當年度平均房貸成數僅約70.72%;次低為民國103年,只有70.94%。

住展雜誌企研室經理何世昌指出,在公股行庫帶頭之下,晴天收傘的金融機構逐漸增加,以致於今年Q1新建案平均房貸成數又降到70.85%。雖然今年平均房貸成數跌破7成的機率不高,但卻很可能超越民國84年的70.72%,創下新低紀錄。

房貸成數明顯下降,購屋者要拿出來的自備款就越來越多。但在高房價環境之下,3成自備款對購屋者是極大的負擔,此一現象在台北市最為鮮明。

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晚年買房子   自備款多一倍以上

台北市新建案平均房貸成數較北台灣其他縣市低,主要原因是較早被列入選擇性信用管制,其中總價7千萬以上的豪宅產品貸款成數更只有5成,所以整體房貸成數最低,購屋族的自備款負擔也是北台灣、甚至全台最重。

到底台北市購屋族自備款負擔有多重?若從表二來觀察,民國98年買一間標準三房,自備款只要拿出558萬元;但到了103年,同樣空間大小的房型,自備款卻翻漲超過一倍,需要拿出1,196萬元。從98年到103年幾年間,自備款平均多出638萬,此期間房價平均漲幅71.6%,但自備款漲幅卻高達114.3%

何世昌進一步表示,即使是買套房型產品,103年買套房的民眾,平均就要準備449萬元自備款,也比98年間買套房者多拿出240萬,負擔依舊沉重,無論對購屋族或房市長遠發展來說,都不是一件大家所樂見的事。


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