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老房產股 30年火辣重生先探投資週刊

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相關個股:南亞(1303)


台灣資產價格長期持穩向上,老牌資產股縱然本業表現不一定穩健,不過若能夠有效率活化手中資產,將帶來龐大獲利與現金流,利於公司未來發展。

【文/黃俊超】

僅有二三○○萬人口、土地三.六萬平方公里的台灣,已是世界第二一大經濟體,美國財經月刊全球金融以購買力評價(PPP)評比,台灣名列全球最富國第十四名,安聯集團以人均金融資產淨值排序,台灣位居全球最富有國家第五名,達十四.一六萬歐元(約四九三萬台幣),瑞銀集團全球財富報告指出,台灣資產總值約占全球總財富一.二%,與擁有十四億人口的印度差不多,且準富裕層約有九六○萬人,每十個人就有四個人符合定義,林林總總的報告都顯示同一件事情,台灣人真的很有錢。

台灣房價持續上漲

根據主計處最新資料顯示,二○二一年台灣前二○%家庭財富為五一三三萬元,相較最後二○%家庭的七七萬元,差距達六六.九倍,平均數為一六三八萬元、中位數落在八九四萬元,另也公布每人平均資產減去負債的淨值,自一七年的五三九萬至二二年增加至六八八萬元,增加項目以房地產占比最高,其次為有價證券、人壽保險準備與退休金準備項目。

一九八九年無殼蝸牛運動至今已超過三十五年,縱然薪資所得停滯、空屋太多、地緣政治等眾多因素,買不起房理由成千上萬,不過房價就是不易大跌。根據內政部不動產資訊平台資料,二三年第四季全國房價所得比為九.九七倍,其中台北市十五.七一倍、新北市十三.○九倍與台中市十一.七四倍為前三高,另外包含台南市、高雄市、新竹縣、宜蘭縣、彰化縣與南投縣都超過九倍。

數值看來還好,但是魔鬼總藏在細節裡,把蛋黃、蛋白、蛋殼放在一起計算並不精準。房價持續攀高,除了台灣人很有錢之外,從另外一個角度來看,內政部統計處數據顯示,二三年三月底全國八二一.二萬住宅,單獨持有住宅之所有權人計五八三.九六萬人,其中七五三.七四萬宅、九一.七九%為單獨持有,自然人持有七○七.三五萬宅、九三.八五%。

台灣住宅自有率達八四.七%,較美國六五.八%、英國六五.二%、法國六四.一%、日本六一.二%、德國五一.一%,都明顯高出一大截,真的希望台灣房價大幅下跌基本上是少數,房價走跌通常都是經濟出了問題,且還將會有連鎖反應、甚至通縮,加上政策採打炒不打房、長年低利率等因素,今年第一季包含政大永慶、信義、清華安富及內政部住宅價格等,四大房價指數的最新數據,均寫下歷史新高。

士紙開發利益上看五百億

房產的源頭是土地,台灣地小人稠,且受限於地形,九成人口居住在十七.五%的土地上,且高達五成人口在一.六%的土地面積上生活著,企業回流帶動土地需求快速增加,Made in Taiwan與Made in China價格絕對不會一樣,然而台灣土地價格較其他如東南亞等國相對較高,設廠成本也較高,不過以台灣資產的特性,若無意外具高機率上漲,未必不划算。

上市櫃的資產股,其中多數因持有時間長、購置成本相對低廉,因此若能透過資產活化,不論處分、出租、開發等各種方式,都能夠帶來龐大商機,甚至單就素地只要資產重估,淨值也有機會出現跳增,然而當中有不少公司,本業獲利表現並不穩定,甚至長年虧損、股利政策有一搭沒一搭,股價淨值比相對偏低,題材性為重。

占地九○公頃的北投士林科技園區(北士科),被譽為台北市最後一塊寶地,市場第一個聯想到的就是老牌的士林三寶,新紡、士電與士紙,坐擁士林精華地段,土地方正、面積大、交通便利,開發價值極高。目前開發計畫最具體的是士紙,在士林擁有一.三萬坪土地,在全台灣則是擁有超過九萬坪土地資產,主要由子公司陽光士林開發負責資產管理。

士紙在士林有三塊土地,最重要的是位於福德路三一號的舊廠,占地近一.三萬坪,扣除二○%捐地,規劃二.五萬建坪的住宅區、六○○○∼九○○○建坪的商場、一.八四萬坪的商辦與一.一八萬坪的五星級品牌旅館,除了住宅全數銷售外,其餘將由士紙持有,若按市場行情推估,開發利益將上看四○○∼五○○億元。

另外兩塊開發案,皆為興建旅館,並已與國外飯店品牌洽談,五號倉庫都更成約一二○房間數精品旅館,預計明年就會對外營運,福德路十八號的自有土地,則規劃為七一房間數的商務旅館,若加上原有的珮柏旅館,未來總計共有約五○○房間數,將可長期穩定貢獻士紙營收。此外,桃園永安廠約三.七萬坪,租予永豐餘及大型物流業者。士紙營運基本虧損,近三年主要因持有萬海超過三.七萬張而有獲利,但已多年未配發股息,持續活化資產將是最重要的課題。

國化積極處分高雄舊廠

南港受到矚目的是世界明珠開發案,目前正在申請使用執照,建案基地位於南港路二段,基地面積達九四五三.七五坪,共計六棟住宅與二棟辦公大樓,其中,住宅銷售率已達七成,預計二五年六月完工入帳,商辦其中一棟已售一一五億元,預計今年六月完工入帳,另一棟總銷金額一六○億元,今年將展開銷售。

另外,南港二一年拿下泰豐經營權,而泰豐最受矚目的也同樣也是資產活化,尤其是地點極佳的中壢舊廠,可概分為兩塊土地,一為榮誠開發與福誠開發持有的自辦重劃區,扣除捐地約二.六九萬坪,去年出售四二七三坪、每坪五○.○八萬元,總交易金額二一.四八億元予百峰建設,另一子公司泰鑫則持有工商綜合區土地一.七二萬坪,重劃後住宅可回分面積約一萬二五八七坪。從已出售金額回推,若全數出售將有超過一七五億元的處分利益。

國化本業乏善可陳,不過轉投資貢獻豐厚獲利,近四年獲利與配息連年走升,主要來自持有將近三成股權的高科技廠房廠務工程和淞,另外一個重點在於高雄舊廠,占地面積約五○○○坪,為5G AIot新創園區核心地段,每坪開價近一○○萬元,雖然去年至今已兩度流標,不過公司企圖心強烈,可持續追蹤後續狀況。

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