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台灣價值全面提升 營建、金控風起雲湧先探投資週刊

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資金回流台灣的擴散效應正持續發酵,百花齊放帶動加權指數創下歷史新高,政府使盡全力也打不下來的房價,在台積電設廠帶動加持下走揚,營建、資產、金控族群,成為今年資金青睞的盤面主流之一。

【文/黃俊超】

台灣人真的很有錢!美中貿易戰持續擴散、新冠肺炎疫情,全球資金陸續從中國撤出,製造基地轉向東南亞、中南美洲、非洲等多個新興國家,也有不少資金先回流台灣,當然可能再轉出去,若留下來則聚集於股市、房市、匯市等,根據行政院主計總處統計資料顯示,自二○二○年起,超額儲蓄金額連年高逾三兆元,並預估今年將衝高至三.八四兆元。

日前申購ETF熱潮,甚至罕見出現證券業者主動宣布暫停受理申購,也能很清楚看到台灣長期處於低利率環境下,閒置資金相當多,等待好的投資機會與氛圍。主計處也公布二一年底台灣家庭財富吉尼係數為○.六○六,前二○%家庭平均財富五一三三萬元,後二○%家庭平均財富七七萬元,貧富差距高達將近六七倍。

台積電為房地產票房保證

在高度自由經濟發展下,貧富差距擴大是必然的結果,再加上通貨膨脹,在正常狀況下,差距還將持續擴大,尤其錢滾錢加速拉開差距,槓桿與本金都是其中重要的環節。一九八九年台灣爆發無殼蝸牛運動,反映當年對高房價的不安與不滿,然而三十餘年過後,買不起的還是買不起,選擇躺平的繼續躺平,想要扭轉,若非有過人之處,或選擇下輩子才努力,投資是提供翻身的重要機會之一。

根據台灣房屋統計,縱然政府祭出不少打擊炒房措施,或多或少壓抑歪風,不過對房價並不具有顯著效果,以六都來看,二三年相較二一年二五坪以下單價,僅台北市上漲八.八%在一成以內,台南市最高達二五.九%,高雄市次之二一.三%,桃園市、台中市與新北市分別為十九.九%、十九.五%與十五.一%。

倘若是六五坪以上單價在台北市僅上漲○.二%,漲幅最大則是新北市的十三.二%,其次為桃園市的十一.八%,高雄市、台南市與台中市分別為九.八%、八.三%與七.八%。台北市往新北市與桃園市移動,過往相對低價的中南部出現明顯漲勢,台中市為中部主要資金聚集地,加上土地重劃等因素,外來資金充沛,台南市受惠南科於去年營業額首度超過竹科,高雄市則擁台積電進駐楠梓產業園區加持,護國神山已成為票房保證。

營建類股指數自前年低三二八.六四點,至今已來到六○五.三一點,漲幅達到八四.四二%,若縮短時間來看,今年低在一月的四一六.七七點,幅度也有四五.二四%,對比半導體指數前年低二五三.四九,今年高五三七.七九、漲幅一.一二倍,今年低三九九.四六、三四.五三%,雖然累積漲幅仍落後,但是今年來漲幅卻是相對高,過往為高殖利率股,今年則脫胎換骨。

北市最後大型重劃區─北士科

台北市房價相對之下處於高檔,蛋黃區偶有天價傳出,不過重點則是蛋白區的補漲,尤其可以留意北投士林科技園區(北士科),以區段徵收方式開發,全區面積約九四.三八公頃,規劃約二五公頃的科技產業專用區,配置於福國路及承德路交叉口附近,其中市有地九.七六公頃,約占科技產業專用區四成,其餘皆為私地主所有。

由於台北市已無大型素地,達麗推出的達麗天蒔,雖為少見的小宅二至四房,不過去年每坪開價一一○∼一二八萬元,家居建設推出的家居安曼,每坪行情價則約一一○∼一二○萬元,又如國建的國泰雍萃,去年最高成交單價紀錄就已見到一三二.七萬元。新成屋房價百萬以上,帶動成屋行情水漲船高,公寓每坪價格上漲至五○萬上下,華廈與大樓實價登錄則有七○∼八○萬元的成交紀錄。

過去的士林三寶,士電受惠重電題材,股價最高已來到三五八元,士紙與新紡近期則在營建、資產題材帶動下,近期股價也分別來到六七.九元與五五.三元,龐大的土地若價值重新評估,不論處分或開發,都將帶來高獲利挹注,也可留意士開,餐飲飯店方面疫後動能逐步恢復,手中建案包含士林的靜安樹語、石牌的陽明致遠,由於預售時已全數完銷,待完工後可認列收益。

台肥也是資產股的代表之一,法說會上曾列出在台灣共計有六○七筆土地,而從去年財報來看,投資性不動產帳面價值為四四四.六四億元,不過若以公允價值累加,則超過一二○○億元,換句話並未充分反映市值,即淨值大幅度低估,真正的每股淨值很有可能超過一百元、甚至一五○元。
目前台肥的南港開發案中,經貿園區C2開發案,A棟旅館已由漢來飯店承租並投入營運,C棟旅館將公開招租,辦公大樓出租率達七七%,經貿園區C4辦公大樓則在持續施工,預期二六年完工;另外,於新竹共有八.一萬坪土地,扣除捐地可開發面積約五.八萬坪,配合國家政策竹科X計畫,部分已出租、部分正在持續開發。

因應台汽客運民營化,二○○六年宏和以六.四四億元取得前國光客運站位於板橋市民族段二五筆土地,總面積二○二三坪,根據九八年當時的台北縣政府核准變更在案,扣除捐地後可建面積約一四五六坪,雖然宏和早在一四年就已完工兩棟大樓,不過為了申請土地變更,經過多年閒置,終於去年六月取得變更後使用執照,並定名為君麟。

宏和因君麟而貴

君麟全區為A、B兩棟的十八層建築,共計一三三戶,各為八三坪、八五坪及四八坪、六五坪的四併規劃,根據內政部實價登錄資訊顯示,目前已有二七筆,每坪單價介於七五∼九五萬元,總價介於四○○○∼八○○○萬元,去年第四季起入帳貢獻宏和業績,帶動單季營收四.七五億元、年增九.四倍,每股稅後淨利由虧轉盈達○.九九元,終結連續六年不賺錢的紀錄。

縱然在本業沒有獲利的狀態下,宏和過去每年仍約配息○.三元,而去年則將配發○.七元現金股息,配發率提升至八七.五%。今年首季,宏和營收再成長至七.一八億元、年增十九.一六倍。過去數年宏和逐季營收,約莫落在三○○○∼四○○○萬元,可視為是原有紡織事業的營運概況,基本上多屬小賺小賠,因此,若以去年第四季營益率三七.八一%保守推估,單季淨利將有機會突破二億元,換算單季EPS則挑戰一.五元。

整體來看,扣除去年第四季,若全數完銷入帳,共計還將貢獻營收約六○億元,同樣保守估算模式,預期將再挹注宏和EPS十二∼十五元,雖然不一定全都在今年之內,不過在沒有意外的狀況下,今年將達成三○年來、有紀錄以來的最佳獲利表現,且若以相同的配發率計算,現金殖利率將有高機率超過十%。

全文及圖表請見《先探投資週刊2298期精彩當期內文轉載》
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