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副總統賴清德5月16日赴政大與學生座談時被問到高房價問題，他反問有無注意到「房價現在已經在降？」引發輿論熱議與炸鍋。

賴副總統在演講中提到四個重點，第一，全球經濟下滑影響房市會走軟；第二，平均地權修法對抑制房市奏效；第三，社會住宅成效達標；第四，長期應重視國土規劃與南北均衡發展。

筆者認同第一項與第四項論述，但說平均地權威權式的因噎廢食政策奏效，與灌水的社會住宅達標的偽政績，年輕人是一點感受都沒有，房市降溫，若沒從真正剛需市場研究，分析官方數據與年輕人感受落差的原因，就很難真正了解年輕人陷於買不起租不起的困境所在。

房市降溫？ 政府官員與年輕人感受不同的兩大原因
賴副總統應該是引用某房價指數分析台北市房價數月來有下跌趨勢，認為房價已經在降，但市場感受不同的原因有二：

一、高價市場與低價市場的走勢迥異：目前全台房市呈現的是高價市場受打炒房影響稍有調整，低價剛需市場卻呈現強勁的支撐力道，尤其成屋低總價市場仍因供需失衡而一屋難求。台北市房價微跌現象乃因高價市場交易量萎縮、價格下修，影響到均價下跌，其實低價市場仍然走強。

二、預售市場禁止轉售，逼使剛需市場觀望：儲蓄購屋準備進場的年輕人受禁止轉售政策影響，擔心買了不能後悔轉售，促使具有自備款能力的年輕人也因而觀望卻步，政策打炒房的後遺症，就是對市場機制產生負面的扭曲作用。

因此，買不起的年輕人卻又面臨租金年年高漲的問題，就業青年面臨買不起也租不起的困境，當然賴副總統一句「房價已經降了」，年輕人一點感受都沒有是必然的事。

新人新政，期待內政部林右昌部長對未來的住宅政策提出長遠的治本方針
筆者同意林右昌部長所提，住宅問題是慢性病，但慢性病不是市場失靈而是政策失靈，實際上解決住宅問題，要對症下藥，排除短線防堵的方向，提出長遠的治本方針。

新上任的內政部林右昌部長在基隆市長任內政績斐然，他能在資源有限的城市提出諸多創新的建設與成果，包括地方創生、市港合一……等顯著政績，最經典的就是正濱漁港彩虹屋，把破爛鐵工廠變成人人到基隆都會去朝聖打卡的景點，這種微市政創新的概念，若能在內政部的住宅政策上充分發揮，相信社宅政策會有令人驚艷的創意表現。惟如何應用政府有限資源借力使力創新國策，建立長期、全面的住宅政策，在供給面、價格面和制度面，兼顧產業健康發展，期待林右昌部長發揮他台大建築與城鄉研究所碩士的專業領域，對過去的住宅政策能去蕪存菁，改弦易轍，提出較具體有效的治本方針。

內政部於5月25日召開平均地權條例配套子法草案預告記者會，部長林右昌親自說明新增五項子法內容，表示本次條例修法最主要目的是回應社會期待，打擊投機炒作，讓房地產市場逐漸恢復正常健康狀態。

經濟成長不佳，將影響房市基本面走弱
房市疲弱，銀行不動產放款比率持續下滑。據金管會5月25日公布今年四月底統計，已連續九個月沒有任何一家銀行不動產放款比率逾29%，超過28%僅一家，整體國銀不動產放款比率降到26.22%近四年低點，月減0.06個百分點，顯示房市需求持續衰退的困境。

主計總處發布最新經濟預測，今年第一季GDP初步統計為-2.87%，較112年4月概估-3.02%上修0.15個百分點，但也同時修正去年第四季GDP為-0.78%，等於經濟成長率已經受全球升息的全面影響下修，八年經濟負成長魔咒即將應驗。

主計總處預測112年經濟成長率2.04%，較112年2月預測下修0.08個百分點，雖驚險保二，但為八年來最低。全年消費者物價指數(CPI)年增率2.26%，則較上次預測上修0.1個百分點，顯示今年通膨情勢仍屬險峻，種種跡象顯示，經濟成長不佳將影響房市基本面走弱。

平均地權修法上路後，房市價量走勢變化預測
平均地權修法七月上路，一般人認為預售交易量會更縮減，筆者反而認為，市場利空已充分反應，預售與成屋交易量已走過谷底。

由於平均地權修法過於粗糙，內政部長林右昌上任後，積極在子法上鬆綁不合實務條例，減少對市場機制的不當扭曲，也算是亡羊補牢。

筆者認為，市場交易量上半年最壞時間點已過，下半年無論預售或成屋交易量都會稍有回溫，惟房價也同時會稍有鬆動，也就是市場呈現量微增、價微跌的格局。

從第三季開始，就會看到市場有些超漲區域將明顯有殺價取量現象，惟整體市場價格跌幅在5%以內，高價市場表現較弱，低價剛需市場仍討不到便宜，未來市場一定會面臨技術循環的反轉現象而結束多頭走勢，打炒房重典雖可讓市場降溫，但同時也會使得這波市場調整為以盤代跌，跌幅不會太大，跌勢也不會太久，預測兩年內就會止跌回升。