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買房怎麼議價?專家全方位解析理財周刊

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房產專家Sway提出七八九折出價法,並剖析預售屋、新成屋、中古屋殺價技巧,教買方如何在房屋買賣這場心理攻防戰中一擊中的。

遇到喜歡的房子,卻不知道如何開口殺價,不然就是被代銷、房仲打槍,不懂市場行情亂出價,到底怎麼出價、怎麼殺價,房產專家Sway一次跟你說明白。

三樣功課做到位 避免花錢買教訓
第一,議價前一定要先睡飽,因為議價是在鬥志,不是在鬥資訊,屋主何時降價、你需要加多少錢,都是時間和耐力的考驗,要先有充足的精神,才能有清晰的判斷。

第二,要先查實價登錄,查的時候,不要只限定要買的社區,這地區所有新成屋、中古屋的價格都要查,時間範圍拉長到三年內的高低價,都要清楚。

Sway說明,實價登錄的高價不用理會,只要參考低價,因為高價有九成是假的,一成是含著裝潢。

第三,屋況要看得非常仔細,格局如何,是不是有漏水、壁癌,櫃子是不是有損壞等小細節,都要非常清楚。

很多人這三項沒有做好,只能花錢買教訓,例如,房子漏水,事後花大錢整修,實價登錄沒有查,不知道行情多少,只能用對方的開價來殺價,或是身心疲累時去談價格,看完房子後,對方疲勞轟炸,就容易上當受騙。

計算價格的時候,不要只看總價,而是以扣除裝潢、車位的每坪單價作為計量基礎,假設37坪、總價1700萬的房子,裝潢費200萬,車位七坪200萬,那麼1700萬扣除裝潢費200萬,再扣除車位200萬,再除以30坪,得出每坪單價43.3萬元,再去比較同社區的價碼是否貴或便宜。

七八九折出價法
至於如何出價?Sway提出「七八九折出價法」,以實價登錄的低價打七、八、九折來出價,再一點一點的加上去,因為殺價是來來回回搓價的過程,不會一次到位,譬如說,你想買目標1000萬的房子,出價900萬,中間加到950萬,通常成交價會在980萬,離目標價不遠。

出價依物件不同,分為三個部分,如果是拋售區,以實價登錄的七折出價,目標價是八折,如果是一般物件,就以實價登錄的八折出價,目標價是九折,如果是A級的物件,則以實價登錄的九折出價,目標價是實價登錄的原價。

預售屋、新成屋、中古屋 殺價技巧說分明
預售屋、新成屋、中古屋各有不同的殺價技巧,以下分別敘述:

一、預售屋:

預售屋沒有一定的價格,只能靠消費者田野調查,除了實價登錄的功課要做之外,更要實際走訪建案打聽消息,例如要買北投A地區的房子,則A地區方圓五公里建案都要看過,可以走訪A案問B案、走訪B案問C案的方式進行,從代銷口中可以得到大致的行情。另外,媒體廣告、宣傳單、戶外看板也可以得到價格的相關資訊,一點一滴都不要放過。

由於預售屋房子還沒蓋好,講的價格是未來的行情,是期貨的概念,所以只能用現在所能看到附近同等值、同等期預售屋/新成屋的價格來判斷,以這幾年來看,預售屋和新成屋價格相差無幾,除非有特別高級的建材或建商認定該區未來價格會飆漲,才會有特別高的價格。

房屋代銷通常會以四樓作為廣告戶,吸引民眾來賞屋,四樓價格較低,所以也可以用四樓的價格來出價,買你想要的樓層,比方說,四樓的價格一坪50萬,就用四樓的價格推敲出八樓的價格,一個樓層一坪大概差二、三千元,加上去後,看對方願不願放價格給你。

對代銷而言,預售屋開賣一段時間,會有「溢價款」出現,所謂「溢價款」,出售是超出底價的款項,假設A戶底價1000萬,代銷賣出1100萬,多出的100萬就是溢價款,下一戶就可能以900萬賣出,總成交價不變。

Sway說明,代銷要不要用溢價款賣給你,是代銷的權利,只能憑運氣談談看,因為代銷會根據當下銷售狀況來決定要不要用溢價款,所以盡可能以低價一點一點往上加,如果超出目標價,就放手不要買。

二、新成屋:

新成屋已經有實價登錄,出價方法如前所述,以實價登錄的七、八、九折來出價,並以同等級的建案來做比較,可得到大致的行情區間。

實價登錄也可以知道該社區的房屋轉售度,如果A社區成屋九年,還有四十戶在賣,就代表這社區的房子不受消費者青睞,那麼屋主或房仲開價多少就不重要,若每坪平均單價40萬,那成交價幾乎可以談到平均價格以下。

新成屋是預售時期未售出的餘屋,有些建商會刻意保留一半的餘屋慢慢賣,如皇翔建設賣十年只賣一半,寶佳建設不存餘屋,餘屋只要超過半年,就會以稍微低的價格賣掉,所以餘屋的價格,要看建商的個性。

當然,建商的餘屋有可能還是放給代銷或房仲來賣,代銷會有5%的廣告費用,房仲業者會收取1%~2%的服務費,因此,如果建商手中有餘屋,那麼第一順位找建商,其次找房仲,最後代銷,會談到比較低的價格。

三、中古屋:

跟上述一樣要查實價登錄,同等級、同社區來比較,出價時用實價登錄的七、八、九折出價,再慢慢加回去。如果不懂房子,盡量找房仲,不要直接找屋主,透過房仲,可以幫你談到比較好的價格。

Sway說明,中古屋的成交,取決於房仲的努力和屋主要不要降價,所以有一個方法是給足房仲服務費,大概1%~2%不等,讓房仲出面幫你殺價。

中古屋屋齡較高,屋況可能有些瑕疵,可以做為殺價的空間,例如漏水、裝潢老舊、座向(朝西、日曬),或是小沖煞等等,可以跟屋主商量想要留些錢作為修繕之用,談的時候點到即可,切勿惹怒對方,看看屋主願不願意降價。

保持平常心 給自己多一點時間
議價、殺價一定要氣定神閒,保持平常心,「不買最大」,才容易殺價成功,可以趁股市大跌、政府打房、選舉時居住正義、金融風暴、美國QE撤退,市場低迷時比較有機會談到好價格。

最末,Sway建議,買到便宜的房子要靠機運,屋主願意出清、放價格,才有可能買到便宜的房子,不然,他不賣給你,也可以賣給下一個人,因此不要急躁,給自己多一點時間去買房。

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