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都更危老爆停滯潮,走向「自主更新」讓居住安全有保障理財周刊

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▲ 居住安全不能等,老屋重建應首重建築結構安全,採用合適的施工工法不僅可有效解決缺工問題、提升抗震韌性,更將資金預算花在刀口上。

都更、危老改建潮近期爆出停滯期,主要原因在於物價、房市、銀行升息等各種因素再加上缺工嚴重影響下,導致建商不如過去積極參與都更、危老重建,甚至那些資金不夠充裕的小建商,在不敷成本的情況下將案件無限期停工或將案件盤給大建商,面對目前大環境的情況,建商是如何看待都更、危老?

工地進度走走停停,遲遲等不到完工期,或是施工到一半蓋不下去,尋求轉手卻又沒人接手,尤其是雙北危老重建大多都是小基地,營建單價高、利潤低,大建商通常不願意介入。且地主們目前對於分配比例大多非常堅持,希望最少能分回原室內使用面積甚至更多,還要求最少要一個車位,小建商如果給地主太好的分配比例,到後面很可能無法順利完工,導致小建商缺業績搶案件的後果就是自籌資金不易且風險性高,當碰到缺工、營造成本飆漲時,若可融資額度不足、拖延支付營造廠營建費用造成工期拖延、工程進度嚴重落後,惡性循環下,小建商勢必跳票或倒閉,對建商來說會是非常大的壓力,輕則碰到預算增加、重新發包甚至有續建問題,重則工地完工遙遙無期,甚至需要進行漫長的訴訟官司。

可向政府申請補助
都更相對危老而言,重建基地規模較大,對於建商來說開發效益及利潤較為顯著,但相對土地及建物持分人數多且複雜,整合非常不容易,雖然政府目前對於都更審查速度效率有加快,但對於不同意戶要政府代為拆除,須配合相關程序時程冗長,除了舊建物本身結構非常不安全被認定為危樓,政府單位才會以公共安全為由介入處理,再加上目前營造費用飆漲又缺工,建設公司對於都更熱忱及參與較過去相對減少,或是在選擇是否承接案件時會更加謹慎的評估,因此越來越多想重建的地主選擇以自主都更或自建委託全案管理團隊的方式進行重建。

雖然聽聞許多案例因營建成本大漲、營造發不了包,或是蓋到一半資金不夠等問題,但台灣地震頻傳,居住安全不能等,老舊不安全的建築改建仍應積極進行,在建商不願意承接重建案,而地主應如何預防爛尾樓問題發生,在規劃重建前勢必特別注意。

「自主更新」有別於以往由建商主導,改由住戶自行組成更新會來重建,在各階段享有主導權,利益與風險都由自己承擔,一般銀行融資給重建地主之額度,如果無法滿足營建費用時需要自籌營建款。為保障人民生命財產安全,內政部持續推動都更危老重建多元政策,鼓勵老舊不安全建築更新,若採自主更新方式還可向政府申請補助。

改建規劃 首重建築結構安全
長年投注建築安全推動事業的發哥(戴雲發)表示,長期推動建築安全是希望在下一次大地震之前,老舊的房子都已更新。其實,自主更新可以自行就安全來權衡使用的工法和建材,將錢花在刀口上,不必找國際大師,不必用廣告詞彙上華麗的配備,對於建築規劃首重建築結構安全,選擇合理的建材符合營建成本預算,並慎選專業全案管理團隊、營造廠,只要詳細擬定相關興建計畫,在融資償還風險性低的情況下,融資銀行會給予適當之融資協助。

由於「自主更新」相關權力都掌握在地主本身,自己房子自己蓋,建議可多閱讀相關書籍,請教專業人員或政府單位,獲取最新、最正確的建築常識,避免不必要的誤解,更能夠進行有效的溝通與討論,並且委託專業公司、詳細與完整評估編列預算,按照撥款進度表專款專用,就算營造費用飆漲,只要預算編列合理加上編列預備金,相信一定能順利完成重建。

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