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2023房市多空較勁、詭譎多變的一年理財周刊

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房市從2018Q3止跌以來,歷經四年半房價回升,到今年年底為止,平均房價仍處在上漲階段,然而,2022下半年受預售市場走弱影響,包括成屋交易量也開始縮減,購屋信心明顯下降,市場普遍看法悲觀,筆者認為2023房市走勢會是多空較勁、詭譎多變的一年。

台灣經濟成長將放緩 對房市基本面不利
首先,從經濟增長角度分析,2022下半年明顯走弱,預期全年GDP增長在3.25%以下,而2023年所有研究單位報告都不大樂觀,不但保三困難,恐怕連保二都有難度,基本面走弱,股市表現就不會太好,加上台灣出口市場對大陸依賴過重,一旦大陸當局翻臉,首當其衝就是先對兩岸出口市場做出不利的對策,對走弱中的台灣經濟就可能會有明顯的影響。

技術循環面臨末升轉折點 禁不起重大利空打擊
其次,房市從技術循環面向分析,此波第六循環多頭走了四年,到2022上半年算是技術面主升段高峰,下半年受疫情擴散、兩岸軍演飛彈事件、股市重挫三大因素影響,阻斷主升段強勁格局,開始進入末升階段,而末升段能持續多久就要看市場還會有什麼黑天鵝出現,一旦房價處在末升高檔狀態,最怕的是重大利空出現就會引發房市反轉危機。

地緣政治風險增高 兩岸情勢造成市場動盪不安
再從地緣政治角度分析,中美商戰方興未艾,對峙局面尚無緩和趨勢,烏俄之戰不見和談契機,台海危機被視為全球最有可能發生的新衝突,兩岸關係在二十大後,一旦習近平政權鞏固,勢必會在2023下半年台灣總統大選前發動更激烈的文攻武嚇,甚至威脅以戰逼和,因此2023年無論股市房市都須面臨不可預期的嚴峻考驗。

預期在不確定因素消失後 九合一選後市場將回溫
回顅今年房市在七大利空齊襲下,包括承受全球QE縮表、利率進入升息循環、通膨加劇、假性需求過高、短線投資客倒貨、兩岸關係緊繃、政策打房加重…七隻灰犀牛俯衝,卻沒擊垮房價,顯示多頭力道仍勉強化解房市反轉向下危機。

可預期在不確定因素消失後,九合一選後市場將回溫,因為利率只會微幅緩升、通膨逐步趨緩、政策打房暫停、疫情肆虐走過高原、股市脫離重挫走勢…等各不確定因素已逐漸消失,選後市場預期勢將回溫。

三大不利因素 影響2023下半年房市走勢
雖然選後房市回溫,對2023上半年走勢不必悲觀,但下半年會是多空較勁,詭譎多變的市場氛圍,主要影響有三大因素:

(一)房市技術循環面臨末升段轉折危機:房價從2018止跌至今,歷經四年強勁反彈回升,台商回流、租金大赦、製造業回台、高科技產業鏈南移、營建通膨…創造蛋白翻身與中南都房市華麗轉身良機,惟因房價急拉已至高檔,且逢技術面末升段轉折風險,市場操作益趨複雜困難,營運風險有增無減,必須謹慎應變。

(二)預售市場面臨「多殺多」危機,不可小覷:2022短線投資客持續倒貨、建商產生多殺多現象,2023將因建商推案量不減,供給不減投資客買盤需求大減,預售市場供需持續失衡,將引發建商爭相推案強烈競爭的「多殺多」現象。

(三)總統大選前兩岸緊張情勢值得關切:如上述分析,目前房市也不是完全脆弱到不堪一擊,從長線觀察,對岸最可能在總統大選前發動軍事威脅,以戰逼和擾亂台灣政局與經濟體制,屆時,就是第六循環房市是否反轉向下的最大風險與考驗。

三大利多因素 支撐房價未來不會有大幅度崩跌
不過仍有三大利多,支撐房市不會有崩盤危機:

(一)剛性需求強勁為市場注入活力:兩代不同堂趨勢持續、小宅剛性需求仍強、家戶平均人數縮減,剛性需求仍然主導市場主流趨勢。

(二)高科技產業鏈南移,帶動中南部就業機會與長線經濟成長:台商製造業大回流,資金落腳中南部,此波多頭市場,中南部在房價基期低與營建成本高漲帶動下,房價高漲近倍,市場稍作調整休息後,房市長線十年看好,未來將會迎接「華麗大轉身」的榮景。

(三)「高鐵軌道經濟」與「新興工業走廊」未來之星:全台「高鐵軌道經濟」與「新興工業走廊」將成為獵地成案主要標的,尤其高鐵連接都會捷運的軌道經濟發展潛力無窮。南北經濟逐漸均衡發展,一日生活圈將促進南北房價落差逐漸縮小,北台灣桃園與中南部房市長線發展可期。

總而言之,2023年是房市多空較勁、詭譎多變的一年,三大變局影響2023「經濟增長」與「房市走勢」:

1.總體經濟「穩中帶弱」。

2.國際政經局勢「動盪不安」。

3.兩岸地緣政治「衝突增高」。

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