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房市價量暴跌,驚天動地?都是「實價登錄不即時」惹的禍理財周刊

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某估價師公會於九月二十三日發布實價資料統計指出,八月房市慘淡,全國二樓以上住宅成交量僅410戶,六都除新北市外,其餘都不到100戶,台北市更僅17戶,台南也只有32戶,台中37戶,有19個行政區房價暴跌一至兩成,淪為全台重災區。

不正確的分析數據,都是「官方實價登錄不即時」惹的禍
此篇分析報導一出,震驚所有產業界與消費大眾,市場非常詫異,怎可能單月量縮窒息,價格暴跌到不可置信,即便依發布單位聲明數據來自官方實價登錄平台至八月底揭露的統計資料,但因官方登錄資料不即時,造成數據大幅失真,只要是在市場前線實務操作的業者幾乎認定不大可能,但對於買屋售屋者的心理影響可大,因為他們對於市場的漲跌敏感度沒有那麼高,容易相信產學專家的分析報告,因此一夜之間市場陷入恐慌,悲觀氣氛籠罩整個房市,就連大建商與代銷商龍頭們在接受訪問時也只能回答信心問題。

當此重大利空數據一出,預售業者在市場正處於投資客多殺多困境中,信心頓時有崩潰的感覺,但在成屋市場,前線房仲業者直呼不可能,八月上旬雖受兩岸軍演局勢緊張影響,的確交易量劇縮,但價格並未鬆動,何況到八月底交易量就迅速回溫,截至九月中,交易量感受觀望剛性需求買盤大量回籠,交易量強勁反彈,台北市就有業者直批該數據簡直睜眼說瞎話,光他們一家店一個月成交都不只17件,而該分析數據卻顯示八月份台北市總成交量只有17件,五十年來再大利空也不致如此。

然而對前線房仲業者雖難以置信,但對買賣房產普羅大眾而言可是驚嚇不已,就有房仲業者抱怨,有的賣方因誤信此訊息大幅降價成交,有的買方因誤信此訊息而後悔不買,由此可見,若官方數據揭露不當或不實,對市場產生的殺傷力不容小覷。

官方實價登錄的三大盲點
筆者在2005年擔任台灣不動產資訊中心總經理任內就開始整合各大品牌成交資訊,並發布不動產成交季報,為全台最早統計成交行情的單位,並廣為不動產業、估價業、銀行業、營建署、聯徵中心參考使用,深知實施實價登錄後,統計房市價量與分析時容易陷入單月統計的迷思,因此立刻於隔日發布新聞稿,明確指出十年來官方實價登錄的三大盲點:

(一)交易量統計的盲點∼官方實登落後兩個月的落差

交易量的公布以登記過戶為基準,一般房市交易簽約到過戶會有落差時間,而過戶登錄到官方實價登錄又有官方過濾延遲落差,因此,實價登錄的單月交易量與市場實際交易量會有很大落差。雖然交易過戶與實際簽約成交量有落差約一個月的過戶遞延時間,但因過戶時間不變,所以內政部月底結算的數量不會再變動,而實價登錄的交易量是隔一到兩個月陸續填補上去,因此才會有全國二樓以上住宅成交量僅410戶的畸形數字,台北市才17戶。

(二)交易價格統計的盲點∼高價物件登錄的落差

單月統計會因官方作業、資訊過濾等因素延遲公布時間,因此到月底甚至隔月統計數據會很少,官方公布延遲的資料往往落後達兩個月才陸續補上,數量變動會很大,平均房價差異性就很大,尤其是高價成交資訊往往官方審查較謹慎,就會出現單月劇跌的失真現象,這問題業者已多次反映,也是官方在實價登錄作業應積極改善的地方。

(三)專業判斷分析的盲點∼數據與事實不符的求證

單月房市交易量與房價呈現方式,會因過戶時間遞延落後而失真,因此單月統計僅供參考,最精準應以季的統計為主,用單月不足的交易量體去做房價評估就會有19個行政區包括單月劇跌一成二成的奇怪結果,一旦輕易公布,又有實登數據根據,就可能引起市場恐慌,與購屋者信心崩潰的危機,不可不慎。

官方實價登錄應百分之百即時揭露,否則會淪為假訊息,恐成為造成市場恐慌的真殺手
筆者呼籲政府,實價登錄已實施屆滿十年,然而資訊的揭露仍然不即時,正確的揭露方式應該百分之百即時,要統計分析房價指數時才會去頭去尾,因此實登是否確實,不該因官方人為判斷費時而延誤登錄時程。

過去一段時間,房價屢創新高,官方一看到有高於市場價格往往就先擱置登錄,等待查證後才登錄已經超過兩個月甚至更久,有的甚至不予公布,業者直呼,要我們實登又不揭露,使得成交資訊公信度脆弱,傷害的還是購屋者,會造成嚴重的錯誤引述與市場恐慌,一切責任應該由官方負責。因此,官方實價登錄應百分之百即時揭露,否則會淪為假訊息,恐成為造成市場恐慌的真殺手。

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