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特殊工法解決建築兩大困境,對於不動產估值與效益有正向發展理財周刊

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建築產業目前面臨兩大威脅,一為位處於地震帶的台灣,地震對未來建築結構將產生損毀破壞之風險;二為少子化及全世界缺工導致勞動力不足的困境,工期、成本及品質難以控管之風險。兩大威脅之下,該如何確保所蓋出房子的安全品質?

「社團法人新北市不動產估價師公會」理事長莊濰銓表示,針對不動產之世界發展趨勢議題,研究發現建築安全履歷「Alfa Safe鋼筋系統化工法」不但可改善所面臨缺工困境及地震問題,對於世界所重視的低碳永續概念亦有正向幫助,且在台灣已推行十七年,目前已有三百多件建案採用,相信「Alfa Safe鋼筋系統化工法」將是未來建築產業須面臨的重大轉型方向。

放寬移工規範是否可真正解決缺工問題?以新加坡為例,新加坡與台灣近年經濟發展迅速、穩定成長,兩國不論在政治意識型態、經濟體制各方面趨同存異,發展過程均面臨國土資源不足、人口結構老化等隱憂。然而,新加坡為了在有限人力下,放眼未來趨勢推動了經濟轉型,逐步走向自動化、工業化、系統化生產的路,透過自動化成功解決勞工不足的問題。

降低成本不易回收風險 回歸建物安全本質
綜觀台灣建築產業施工方式,大多數仍由工人在工地現場作業,除了氣候、設備因素影響外,再加上人為因素的不確定性,則會出現施工品質不容易控管的情況,導致施工進度延宕,造成無形營建成本增加。

若從不動產市場開發商之經營角度而言,除了部分受到基地特性(如潛勢區、斷層帶附近及施工期考量等)而必須施作特殊工法外,其餘大多數特殊工法相對被視為一項工具,因開發商真正所在意的是效益多寡,而效益通常指的是成本與收益。

根據調查結果,以潤泰之「預鑄工法」抑或「Alfa Safe鋼筋系統化工法」之特殊工法來說,相較於一般建物造價水準,平均每坪約需多付出30,000元(預鑄工法)或6,000元(Alfa Safe鋼筋系統化工法)不等之費用,約莫增加15%及30%不等之成本,增加幅度有限,因此如何將多支出的費用能夠回收甚至創造加值便是開發商所在意的面向,目前市場上對於該類之研究數據或統計資料仍付之闕如,但能透過一些個案的蒐集及整理一窺其究竟(如附表)。

調查結果顯示,有採用特殊工法之建案,無論是新成屋或預售屋,個案成交價格多可達到區域房價之中上區間;另外部分個案施作如耐震系統工法具備提升建物結構安全及耐抗震能力強化之優點外,也附帶延長漏水保固之承諾,皆有效促使業者在銷售之際,不僅無須擔心成本不易回收之風險外,似乎更能將營建核心回歸建物安全之本質,並於銷售之際同時提高知名度與信譽。

實現三安一體 施工安全、品質安全、居住安全
不動產開發市場預期短期內仍將受到疫情影響,物價通膨、國際人力短缺以及營建物價大幅波動之挑戰,導致營建成本高低不下。然政府對於老舊建物鼓勵改建之龐大需求前提下,開發商必須改弦易轍,拋棄舊有成本導向之營建思維,重新檢視下一波建築趨勢。

另一方面,對於極大多數終端消費者而言,無論是潤泰之「預鑄工法」抑或「Alfa Safe鋼筋系統化工法」此類之特殊工法,恐多停留在對於專有名詞之認識,實不足矣,其工法之技術創新及施工品質要求所具備之抗震、耐震、防漏優點,所能帶給居住使用者的建築安全、安心及安適感,才應該是消費者最重視的角度。

由此可知,特殊工法成本增加有限,但能夠顧及前端施工品質,中端建物完成後之品質保證,以及後段使用者的居住舒適,讓建物可以達到施工安全、品質安全、居住安全之三安一體前提下,開發商及消費者皆應正確認識特殊工法對不動產實質上之影響。

莊濰銓理事長表示,有好的建築安全履歷「Alfa Safe鋼筋系統化工法」能有效帶動鋼筋施工品質提升、降低施工現場所需要的人力,同時降低勞動成本,並且更容易達到建造耐震安全的建築,新蓋建築或都更危老重建的建築都應相繼採用,實質提升民眾的居住安全,為整體建築產業創造良好發展。

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