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2022年房地產二十大發展趨勢(4~5)理財周刊

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四、彭淮南防線面臨挑戰
─一坪300萬元超高房價的挑戰
依維基百科記載,彭淮南自1998年2月25日起擔任央行總裁,其任期經歷過四位總統、15個內閣,長達20年,是中華民國歷史上在位最久的央行總裁。美國《全球金融雜誌》從2000年第一次給予時任央行總裁彭淮南A級評等,再加上從2005年至2017年,共累積十四度蟬聯A級的成績,因此被國內媒體譽為「14A總裁」。

一般所謂「彭淮南防線」係指彭淮南在擔任央行總裁期間,新台幣從未升破28.5元兌一美元,因此,市場稱28.5元兌一美元的價位為「彭淮南防線」。

另外,就房地產市場而言,每當房價大幅飆漲,最常被社會大眾津津樂道的便是「一坪300萬元的彭淮南防線」,其次,便是引導房市朝軟著陸趨勢發展。

坐落於信義路三段59號大安森林公園對面的豪宅「勤美璞真」,完工時適逢2008年金融海嘯襲擊,當時市場傳出「勤美璞真」每坪成交價高達300萬元而震驚各界,惟其後該公司發布聲明指係傳聞有誤;時任央行總裁彭淮南早上至大安森林公園運動時,對於一坪300萬元的價格備感訝異,不久即祭出豪宅限貸令,至今仍未解除。其後社會大眾每當房市景氣來臨,總會以仁愛路三段53號「帝寶」、信義路三段59號「勤美璞真」與建國南路二段67號的「One Park Taipei信義聯勤」這三棟豪宅價格作為定價參考指標,至於台北市豪宅價格何時突破「彭淮南防線」,大家都拭目以待!

以下謹將內政部實價登錄近年這三棟豪宅交易價格列述如下,以供參考。

1.仁愛帝寶:仁愛路三段53之5號19樓

2013年7月:146.18坪,每坪單價298.2萬元,總價3.55億元(含車位29.17坪,620萬元)。

2.勤美璞真:信義路三段61號28樓

2018年10月,454.27坪,每坪單價203.6萬元,總價9.25億元,主建物占比63.48%。

3.One Park Taipei信義聯勤:建國南路二段67號32樓

2021年6月,177.53坪,每坪單價299萬元,4.68億元(含車位26.64坪1680萬元)。


五、土地交易熱絡景況將趨緩
─2021年土地交易熱絡,建商加碼儲備土地
根據信義全球資產統計,2017~2021年上市櫃與公開發行的科技業投資不動產總金額累計高達1,940億元,2021年土地交易683億元更創下新高紀錄;在疫情影響供應鏈情況下,急單效應促使科技產業尋覓購買可立即安裝生產線的廠房,主要投資區域前三名分別為桃園市489億元、台北市333億元、新北市304億元。

(一)科技產業大量投資,帶動房地價格飆漲


2017年中美掀起貿易戰,首見台商回流至苗栗木雕園區與嘉義馬後稠園區購地,2018年台商積極回台投資設廠,2019年新冠疫情影響全球供應鏈,導致最近五年科技業積極購置不動產金額高達1,940億元,主要趨勢為急單效應下,先以購置現有廠房為優先選擇,其最明顯者為台積電於2020年斥資100.1億元購置台南四家廠房(詳請參閱附表),連帶房地價格持續大幅飆漲超過兩年。


另外,隨著購置辦公廠辦數量的增加,不論是當作企業總部或研發中心使用,2021年科技業購置辦公廠辦高達193億元,更是創下近十年新高。

根據世邦魏理仕發佈資訊,2021年全台大型不動產交易金額高達新台幣4,256億元,其中商用不動產1,338億元,土地交易金額2,918億元,創下2003年以來新高紀錄,且為連續兩年衝破四千億元大關(詳請參閱附表)。

(三)上市櫃建商購地創新高至1,396億元,九成布局桃、中、高

根據信義全球資產統計數據,2021年上市櫃建商購地總金額高達1,396億元,創下歷年新高,其中以台中交易7.8萬坪、桃園2.3萬坪、高雄2.1萬坪最為熱絡,由此顯見建商普遍對於未來中南部市場仍偏於樂觀的看法。

根據信義全球資產統計,主要購地熱絡地區如下:

1.台中市係土地交易面積與金額最大區域,計有國泰、遠雄、長虹、興富發、皇翔等建商購地,金額最大筆為皇翔建設以約77.5億元購買七期近三千坪土地。

2.桃園市為交易面積排名第二區域,其中金額較大者為興富發建設以約39.69億元買下機場捷運A7站土地。

3.高雄市為交易面積排名第三區域,主要受惠於高雄市政府辦理土地標售案,包括國泰、遠雄、興富發、聯上發、鑫龍騰等建商都爭相搶購。

4.雙北地區主要集中在新莊、北投,例如亞昕、興富發、皇鼎、信義等都積極購置土地。至於台北市北投區土地交易金額,2018年164億元,2019~2021年分別為166億元、119億元、210億元。

至於2020年~2021年上市櫃建商六都購地金額,請參閱附圖。

由以上之分析可知,2021年全台土地交易依舊相當熱絡,主要原因在於台商對於建廠用地與購置商辦、廠辦之需求依舊相當殷切,尤其是開高價而又能順利銷售,加以亦有預約承租情事,導致建商不斷加碼儲備土地,房地價格亦隨之節節高漲;惟在央行連續祭出四波打炒房措施,尤其是購地貸款已逐漸限縮至五成,並且保留一成動工款,此外,更嚴格限制借款人應切結購買土地於一定期間內動工興建,至於「一定期間」最長以18個月為原則。其他例如餘屋貸款亦已限縮至四成,工業區閒置土地抵押貸款亦同步下降至四成,因此,可以想見的是,未來土地交易將會隨著供需變化而逐漸呈現趨緩走勢!

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