群益期貨開戶 群益外匯開戶

2022年房市泡沫十大衡量指標之檢視(下)理財周刊

[閱文紀錄]1163 次讀取 本主題只有一頁 發表新文章 回覆該文章:::...
複製分享賺分潤說明

  預約作者
請  
收通知

發表時間 
原創

0

相關個股:台南(1473)


台灣房市長久以來一直存在超額供給問題,現階段房價只要不再繼續飆漲,就不會有泡沫化危機。惟根據央行最新公布數據計算,房貸餘額與建築貸款合計占GDP比重已高達53.63%,遠超過40%泡沫「警戒線」,如果主管機關、金融機構和建商都有居高思危的警覺,房價飆漲就可有效遏止!


近年房價持續飆漲,央行連續祭出四波選擇性信用管制措施,房地合一稅2.0亦加嚴短期持有的規定,此外,地方政府也積極研擬囤房稅,並且內政部亦將修法全面限制預售屋換約轉售等打炒房措施,因此,今年一至二月房價漲勢似有緩和跡象,交易量亦呈下降趨勢,不過,如就最近591房屋交易網對於新建案的調查數據,近期預售新建案預計開價再創新高;以下僅將預計開價超過區域行情價20%的建案舉例如下;究竟這些建案能否再創高價,以及銷售率是否會超過50%,都是相當值得進一步追蹤觀察的一項重要指標!


1.台中西屯「總太至境」:預計每坪開價100萬元(周邊新案行情55-62萬元),較區域行情高約72%。


2.高雄鹽埕「港灣一號院」:預計每坪開價50萬元(周邊新案行情28-35萬元),較區域行情高約61%。

3.台南北區「欣府城」:預計每坪開價50萬元(周邊新案行情35-40萬元),較區域行情高約35%。

4.桃園市桃園區「三本小檜溪案」:預計每坪開價50萬元(周邊新案行情37-42萬元),較區域行情高約25%。

5.新北新莊「亞昕森中央」:預計每坪開價72-76萬元(周邊新案行情58-65萬元),較區域行情高約20%。

六、房價漲幅>GDP成長率?:超標
─房價漲幅遠大於GDP成長率
有關此一議題,可就內政部公布之住宅價格指數、預售屋之國泰房價指數與中古屋之信義房價指數五年來與十年來漲幅,分別與GDP成長率相互對照,即可清楚了解房價漲幅是否大於GDP成長率之衡量指標超標情況。

至於100-110年之經濟成長率則請參閱附表。

(一)價格指數、國泰房價指數與信義房價指數:


1.105-110Q3住宅價格指數漲幅43.99%,100-110Q3漲幅15.89%。

2.105-110年國泰房價指數漲幅32.19%,100-110年漲幅16.87%。


3.105-110年信義房價指數漲幅59.84%,100-110年漲幅30.93%。

83-110年國泰與信義房價指數對照圖

七、房價短期漲幅>30%?:超標
─六都蛋黃區普遍超過30%
由表一十年來住宅價格指數、國泰房價指數與信義房價指數分別上漲43.99%、32.19%、59.84%,五年來分別上漲15.89%、16.87%、30.93%,由此即可了解近年來房價持續大幅飆漲之發展趨勢。至於2017-2021年漲幅介於13-15%,則係基期逐漸墊高所致。


另外,有關預售建案與中古屋房價變動趨勢,請參閱表二與表三。

2020-2021年北台灣各縣市新成屋、預售屋成交行情統計

全台7大都會區第4季房價變動

(一)住展雜誌新成屋、預售屋:

根據住展雜誌統計,2021年第四季北台灣新成屋、預售屋之成交價格,各縣市新建案平均漲幅擴大至8.7%,並且台北市、新北市、桃園市、基隆市與新竹地區等新建案全都創下歷史新高紀錄(詳請參閱附表),其中尤以桃園市漲幅12.7%、新竹地區漲幅17.2%最受關注,至於過去一直被視為領漲的台北市,今年是否可能跨越100萬元大關,更是備受矚目之焦點所在。


(二)永慶房屋中古屋:

根據永慶房屋調查報告,七都(含新竹)近一年來除新北之外,漲幅均超過一成,新竹、台南、高雄則超過二成,至於新竹漲勢較上波景氣高點更高出46%,而更值得關注的是,全台計有73個行政區房價年漲幅超過一成。

至於一年來新竹、台南、高雄這三大都會區之漲幅都超過20%,此外,如與三年前相較,新竹與台南漲幅更超過四成(詳請參閱表三)。由此不難了解當前房價漲幅超標之嚴重性!


2016-2021年北台灣完銷建案數量對照圖
八、投資性需求>20%?
─僅2020與2021年投資性需求較高
2019年之後投資客逐漸進場,再加上排隊買房之投機炒作,雖銷售率呈現逐年攀升趨勢,惟投資性需求並未超過20%;根據住展雜誌統計,2018年北台灣有81個完銷建案,2019年84個,2020年驟增至269個,2021年再增加至366個(詳請參閱附圖),由此即可了解這段期間投機炒作之嚴重性。

其次,如再根據591房屋網之統計,2021年全台推案量1,503個,完銷建案415個,至於各都會區完銷率請參閱附表。


另外,如再就住展雜誌之統計數據加以檢視,2021年北台灣新成屋、預售屋建案平均銷售率約為60.14%,係連續五年正成長;其次,2021年建案總規劃戶數共計90,473戶,扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶後,釋出到市面銷售的可售戶數為65,407戶,累計成交戶數39,333戶,剩餘戶數為26,074戶。


值得注意的是,部分建商保留戶、股東戶與地主分回戶可能會在完工交屋後等待高價釋出,如再加上投資客釋出數量,未來可能會有20%以上的數量釋出,因此,雖然整體市場投資性需求沒超過20%,不過對於日後的市場賣壓必然有增無減。

至於近年投機炒作較為明顯地區之完銷建案數量與完銷率,請參閱表四與表五。

2021年六都與新竹縣市完銷建案

2016-2021年北台灣完銷建案統計

此外,另一值得注意的是,2021年房市仍處漲價階段,因此,不論是591房屋網或國泰房價指數之議價率都普遍偏低(表六),惟其間仍潛藏不少退佣與贈品,或簽約時「精裝屋」、交屋時「毛胚屋」之變相減價情事,一旦景氣逆轉,議價空間必然會隨之擴大,而這也正是投資性需求偏高之最大後遺症!

七都預售屋議價率

九、開工率>銷售率?
─通常50%銷售率是用以衡量景氣動向的分水嶺!
雖然銷售率自2017年之37.9%逐年攀升至2021年之60.14%,惟囿於缺工、缺料影響,開工率並未大於銷售率,此亦可由表七2017-2021年建造執照692,740棟,使用執照483,005棟,差距高達209,735棟清楚了解開工率並未大於銷售率之實務現況。

2010-2021年建造執照與使用執照數量對照表

根據住展雜誌之統計數據,2021年北台灣新成屋、預售屋建案平均銷售率約為60.14%,已連續五年正成長;惟其間累計建商保留戶、股東戶與地主分回戶,或建案尚未售出部分,所累積完工交屋後再釋出之數量,再加上近年大量申請之建照執照,必然會造成日後預售屋、新成屋與中古屋競價求售之窘境!

至於各縣市銷售率高低依序為新竹地區77.5%、台北市67.6%、宜蘭地區64.7%、新北市59.7%、桃園市54.7%、基隆市46.8%(詳請參閱表八、表九)。

2014-2021年 北台灣近年新成屋、預售屋建案銷售率統計

2021年北台灣縣市新成屋、預售屋建案銷售率統計

十、空屋率>5%?:超標
─2021H1低度使用住宅高達9.13%
依內政部公布之「低度使用(用電)住宅統計資訊」定義:「空屋(vacant house)」係指無人居住之住宅單位,簡單來說即為空置的住宅,但空置時間可能是調查當天、一周、一個月,也有可能是三個月或一年以上,因此空屋調查最好要有明確操作型定義。但是實際操作定義與執行調查時卻很困難。政府會採用低度使用(用電)住宅(lower-use (electricity) housing)做為空屋之替代衡量數據,主要考量是目前僅有十年一次的人口及住宅普查有進行空屋調查,頻率相對太低,不符市場與政策需求。

低度使用(用電)住宅統計數據是指以住宅電力使用度數(台電用電資料)為判斷基礎,使用頻率偏低的住宅,作為空屋的替代統計方式。因此,根據110年上半年全國與六都低度使用住宅均超過5%(詳請參閱附圖)加以檢視,空屋率顯已達到超標狀態!

110年上半年全國及六都低度使用住宅比率對照圖


由以上之分析可知,近年房價漲幅遠大於GDP成長率、房價短期漲幅大於30%、投資性需求並未超過20%、開工率亦未大於銷售率,至於空屋率則遠超過5%,五項當中計有三項超標,因此,2023年起市場必然會逐漸出現供給大於需求情況,其中尤以中南部房價過分飆漲之蛋白區應慎防價格下跌之風險!


當前主管機關不斷限縮貸款與加強金檢,主要原因即在於防範建築產業發生流動性風險,進而衍生金融業系統性風險,因此,縱然現階段房市仍存在泡沫化疑慮,惟仍將僅止於「軟著陸」,不會演變到「硬著陸」!


由本文之分析,雖然現階段房市仍存在泡沫化疑慮,但不會演變到「硬著陸」窘況!惟若進一步探討整體房市是否健康發展?近年全台每戶房價飆漲動輒數十萬、數百萬元,如再由每戶家庭可支配所得,2015年964,895元,2020年1,079,648元加以對照,五年之間僅增加114,753元,增幅僅11.89%,由此顯見一般民眾購屋能力遠追不上房價飆漲之困境所在,因此,主管機關當務之急莫過於如何抑制投機炒作所導致房價屢創新高之惡性循環!

110年上半年全國與各縣市低度使用(用電)住宅宅數、比率

0


部分文章及圖表可能未完 更多精采內容》

聚財線上投資講堂+更多

本主題只有一頁。
作者上一篇主題作者上一篇 作者下一篇作者下一篇主題

回上一頁回上一頁

回頁頂 回頁頂

聚財資訊股份有限公司 版權所有© wearn.com All Rights Reserved. TEL:02-82287755 商城客服時間:台北週一至週五9:00~12:00、13:00~18:00 [ 聯絡客服 ]