央行「強化銀行購地貸款風險控管措施」之我見理財周刊

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相關個股:台南(1473)、大量(3167)、聯合(4129)、合一(4743)

兩年來購屋者連夜排隊買房情事時有所聞,以2021年12月8日媒體報導「直擊台南30人熬通宵搶房」為例,市政府地政局隨即派員與消保官至現場辦理聯合稽查,以遏止炒房歪風(詳請參閱照片),其後各地炒房問題已暫告歇止。惟若房價飆漲問題未能有效壓抑,投資與投機炒房的老問題可能還是無解。

有鑑於此,央行遂於一月十三日召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議,促請銀行訂定內規,落實借款人依限動工興建,以免金融機構資金流供囤房養地,相關規定重點如下:

一、有關「一定期間」之認定,金融機構應審慎覈實評估借款人預計動工實際所需時間,最長以18個月為原則。

二、於貸款契約明定,一定期間屆期尚未動工興建者,除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外,應逐步按合理比例收回貸款,並採階梯式逐年加碼計息;金融機構並應確實落實執行。

三、金融機構辦理續貸或轉貸案件,如借款人所購土地未動工興建,應審慎覈實評估貸款條件,並應對貸款年限(含原貸期間),訂定合理之上限,以避免信用資源流供囤地、養地。

四、落實貸後追蹤管理,包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等,追蹤案件是否按計畫動工;如未確實落實貸後追蹤管理,將被列為重點缺失,並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。

由以上四大重點規定,可以發現與市場實務現況仍存在諸多未盡合理之處,例如營建產業經營風險、「一定期間」以18個月為原則、不可歸責於借款人因素、按合理比例收回貸款、採階梯式逐年加碼計息等,因此,在控管措施擬定時就必須審慎考量執行上可能遭遇的諸多困難問題,俾免公權力遭打折扣!

營建產業充滿不可預測的層層風險 ─地價漲+土建融降+房貸額度減+營建成本升

二、三年來房價持續飆漲,除台商回流之外,地主不斷高價售地再加碼購地也是助漲炒作之另一重要因素,影響所及,建商經營風險也隨之大幅提高,除地價高漲之外,土建融資下降、房貸額度下降以及營建成本居高不下等問題,對於整個營建產業而言,幾乎處處充滿不可預測的層層風險。

未來三年,在台商回流建廠尚未完成,加以疫情未獲有效控制之前,一般咸認營建成本很難下降,因此,有不少建商埋怨賣得越多賠得越多,尤其是一些小型建商在缺工缺料又找不到好營造廠情況下,不敢貿然開工,其間最大風險便是營建成本無法控制,再加上工期延宕,連帶交屋時間延長,所可能衍生之種種糾紛問題。

其次, 未來在建造執照與使用執照差距逐漸拉大情況下,再加上缺工缺料,亦即 「情事變更」所衍生的一些糾紛問題,就實務現況而言,主管機關很難深入了解現階段建商營運上所遭遇的困境。

景氣何時轉折→供給>需求? ─只要聯合稽查確實執行,下半年投機炒作問題就會有效壓抑

另外,一旦景氣出現轉折,投資客勢必會逐漸將兩三年來低價買進的預售屋釋出,屆時新成屋將會大量增加,可能出現供給大於需求的逆轉情況,因此,主管機關政策擬定之前,更應緊盯景氣何時轉折問題!

為遏抑投機炒作,兩年來主管機關連續對排隊買房炒作情事,例如消保會、中央以及各地方政府之聯合稽查行動,在實價登錄2.0以及房地合一稅2.0於去年七月一日同時實施情況下,只要主管機關能夠持續確實督導執行,相信在今年下半年投機炒作問題就可能獲致有效壓抑。

「一定期間」問題實務上恐窒礙難行 ─18個月期間太短,「假開工」問題難以避免

通常穩健經營的建商都會維持大約五年的土地儲備數量,因此,央行對於「一定期間」最長以十八個月為原則之規定顯然太短,最近地價節節高漲實係投機炒作短進短出所造成,更何況金融機構如何審慎覈實評估借款人預計動工實際所需時間也是一大問題,因此,對於十八個月為原則必然會衍生時間太短之爭議;主要原因在於一般建商購地之後還要進行地質鑽探、市場調查、產品定位、規劃設計以及申請建造等繁複冗長程序,除非建商財力雄厚,可以先建後售,否則可能採取假開工方式因應,從而十八個月時間的規定就可能造成主管機關執法上的死角。

「不可歸責於借款人的因素」涉及民法「情事變更」問題 ─應將景氣變動與產業經營風險優先列入考量!

有關不可歸責於借款人因素議題,例如當前最嚴重的問題就是缺工缺料,又找不到好的營造廠,導致建案工期無法掌控,這些不只牽涉到營建成本,就「不可歸責於借款人的因素」更涉及民法「情事變更」問題(詳請參閱附註);至於按合理比例收回貸款並採階梯式逐年加碼計息,究竟多少百分比才符合合理比例?階梯式逐年加碼計息如何加碼?尤其是在今年已經預知美國將會升息情況下,如何界定加碼問題也是很值得探討的一大議題。

至於對貸款年限訂定合理之上限,依目前營建成本尚未穩定,甚至找不到好的營造廠施工導致無法如期開工情況下,究竟貸款年限合理的上限是否能夠訂得出來也是一大癥結問題,另外對於工期延宕所導致之糾紛問題,政策擬定之前建議還是要將景氣變動與產業經營風險優先列入考量為宜!

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