從楊金龍總裁演講看央行房市政策走向理財周刊

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中央銀行總裁楊金龍於2022年1月15日在住宅學會30周年研討會以「央行在健全房市方案中扮演的角色」專題演講,主要內容有以下四點:

一、各國以空前寬鬆政策因應疫情,全球資產價格揚升;國際間均運用多元政策工具,因應高房價問題。

二、近年國內房價上漲主要係由強勁投資、預期心理、投機炒作及成本推升帶動。

三、最近一次央行選擇性信用管制,較前次範圍廣、項目多、頻率高、力道強。

四、央行主要以選擇性信用管制因應房市風險,至於利率則用以穩定總體經濟。

由以上之演講內容,不難了解央行對於當前房價持續飆漲問題早已瞭若指掌,惟在央行法定經營目標亦即促進金融穩定、健全銀行業務、維護對內及對外幣值之穩定與協助經濟發展之政策前提下,縱然每次打炒房措施都是由央行率先祭出因應對策,惟因牽涉層面甚廣,雖然有不少專家學者一再呼籲提高利率,央行則表示利率僅為影響房價因素之一,主要原因還得考量國際經濟情勢,尤其美國今年將會持續縮表與升息,這些因素央行都必須審慎評估,以免更多資金湧入,再度助漲原已過度飆漲的房價;其次,房價壓抑措施涉及中央主管機關與地方政府職掌,導致各部會步伐不盡一致,政策無法立竿見影。

央行選擇性信用管制應適可而止

─謹防建商倒閉衍生交屋糾紛

從最近國內外經濟情勢與房價壓抑政策觀察,央行利率工具主要仍著眼於穩定總體經濟,俾免殃及其他產業;至於選擇性信用管制措施實施期間可能會比一般預期來得長,主要原因在於近年房價上漲係全國性,並且漲幅普遍超過三成,有些區域更有超過五成者,因此,政策延長與否仍須視抑制措施是否發揮功效而定。其次,政策擬定與執行仍有賴各部會與地方政府由需求面、供給面、制度面之短、中、長期措施加強合作,方能有效消弭非理性預期心理,並遏止炒作、囤房、囤地等現象。


有關這些議題,兩年來各部會均已充分討論溝通,並且也已連續祭出四次選擇性信用管制措施,不僅消費面的購屋貸款成數已普遍調降至有史以來最低的四成,就生產端而言,購地貸款也已調降至五成,並且保留一成動工款;另外,餘屋貸款亦已驟降至四成,並且連工業區閒置土地抵押貸款也已調降至四成,由此顯見就貸款成數而言,幾無再調降空間:倘若不得已繼續調降,除會導致建商倒閉之外,後續所衍生房貸驟降,無法順利交屋糾紛之後果更是不堪設想!


政策走向抑制炒作與囤房養地

─建商風險提高:購地貸款、建築貸款、餘屋貸款驟降

另外,就央行總裁所彙整之持續辦理與研議精進方向主要如下:

一、需求面:抑制炒作與囤房養地


(一)金融工具:

除加強控管不動產貸款風險,適時調整最高貸款成數(LTV)上限之外,金管會刻正研擬調高購地貸款、建築貸款、餘屋貸款及第三戶以上購置住宅貸款風險權數,並加強對銀行與保險業辦理不動產貸款之監理及實地檢查,另外亦持續精進壓力測試。

(二)租稅工具:

除財政部檢討房屋稅稅率,並加強對持有多屋者查稅之外,各地方政府亦正積極研擬調高非自住房屋稅之適用稅基與稅率。

(三)其他工具:

防範不實廣告與不當銷售手法,適時對預售屋銷售進行稽查。

二、供給面:著重於多元住宅選擇,賡續擴增社會住宅並擴大租金補貼。

三、制度面:加強控管預售屋銷售行為,並研擬修法禁止預售屋換約交易、私法人購置住宅採許可制、提高違規罰責。

打炒房效果無法彰顯

─主要緣於地價、營建成本、預期上漲心理與產業群聚效應

兩年來央行持續祭出四次選擇性信用管制措施,惟打炒房效果始終無法彰顯,主要原因仍在於:(1)錢多利率低,(2)對通貨膨脹的預期,(3)房價預期上漲心理,(4)產業群聚效應。其中尤以台商回流之後促使地價持續上漲,再加上疫情影響導致營建成本高懸影響最大;至於產業群聚效應,則以台積電設廠,導致房價一路飆漲到台南、高雄最受矚目。


由以上之分析可知,央行政策走向抑制投機操作與囤房養地相當正確,惟因目前尚處於景氣上升階段,實價登錄2.0所揭露的累積數量還不夠多,並且房價基期大都較低,因此,表面看來所呈現的似乎是助漲效果,惟一旦景氣反轉,例如2012-2021年十年間建造執照數量超過使用執照數量累積約高達29萬戶,2016-2021年五年間累積約高達18.5萬戶,一旦進入大量交屋階段,就可能逐漸產生助跌效果,尤其今年下半年開始將會逐漸出現交屋潮,其間所顯現之超額供給將會越來越明顯,連帶預期上漲心理也會逐漸轉變,除地段良好或交通建設、產業群聚效應明顯區域之外,今年勢必會出現量增價持平或下跌情況,整體房市在供給大於需求情勢下,將會出現景氣反轉,屆時一旦交屋數量愈來愈多,預期上漲心理也會隨之消退。

另外,在實價登錄2.0與房地合一稅2.0逐漸發揮其應有之效用時,房價反轉情況就會越來越明顯,屆時在交屋數量越來越多導致供給大於需求情況下,投機炒作問題應會就此消弭,因此,有關此際主管機關刻正積極研擬打炒房甚至打房政策,建議亦可將以上這些因素列入考量較為妥適!

在此必須再次提醒的是,房地合一稅就是最佳觀察指標!並且2023年市場景氣反轉與否亦可列入打炒房政策擬定參考!

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