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房價飆漲幾時休?理財周刊

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相關個股:台南(1473)、台積電(2330)、大量(3167)、世界(5347)


最近有關物價與通膨議題,主管機關表示,消費者物價指數CPI年增率雖呈走高,惟影響相對有限,以蔬菜價格為例,根據行政院農糧署發布資訊,11月中旬高麗菜種植株數高達786萬株,入秋後首次達600萬株以上紫色燈號,由於高麗菜種植最快70到80天可採收,因此,已呼籲農民調整生產規劃,分批減種或轉作,以確保合理收益。由此顯見主管機關對於物價與通膨議題之說法正確無誤,只不過一般民眾對於日常生活用品價格之波動一向都較為敏感,例如超市、夜市等價格之調漲。至於房價問題,主管機關的認知與市場實務現況可就有很大的落差!

至於2018年以來房價屢創新高之主要原因,分別歸納為以下八點,以供參考:


1.超額儲蓄:

─儲蓄與投資差額占GDP比率高達15.31%

十年來不論是國民儲蓄淨額、國民儲蓄毛額、儲蓄率、國內投資毛額、投資率、儲蓄與投資差額或儲蓄與投資差額占GDP比率均呈逐年增加趨勢(詳請參閱附表),在龐大超額儲蓄無適當投資標的情況下,適逢房價漲勢再起,大量閒置資金遂競相挹注於房地產市場。


2.長期低利率:


─2000年購屋貸款利率6.522%→2021年1.351%

就中央銀行所公布五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款利率統計資訊加以檢視,2000年購屋貸款利率高達6.522%,及至2005年驟降至2.268%,其後為2010年1.739%、2015年1.895%、2020年1.356%,2021年10月再降至1.351%,近年在購屋成本遠低於房價漲幅情況下,投機炒作之風再起。


3.經驗法則:

─房價長期趨勢「漲多跌少」→買房抗通膨

依往昔經驗,不論是購屋置產抗通膨,或以房養房累積財富者大有人在,而這也正是多年來竹科人以房養房風氣極為盛行之主要原因。現階段房價已由蛋黃區逐漸延伸至蛋白區甚至蛋殼區,影響所及,不僅六都房價一漲再漲,漲幅普遍高達二、三成,甚至亦有超過五成者;至於何時反轉回跌,除端視台商建廠時程之外,還要看後續政策壓抑力道有多大!


4.高科技產業效應:


─高科技產業群聚效應→房價持續飆漲

自從2020年台積電斥資100億元在台南連續收購南科一帶四家廠房,群聚效應導致鄰近區域每坪房價節節向上攀升超過30萬元,甚至亦有開價超過40萬元者。

其次,今年9月15日,高雄市地政局標售20標24筆土地,共95封標單,最終有18標土地順利標脫,脫標率高達90%,整體溢價率亦高達41.17%。值得注意的是,隨著台積電之投資設廠,楠梓土地標售單價隨之創新高價(詳請參閱附表),以楠梓區援中段一小段─商3為例,每坪標售單價高達64.2萬元,溢價率更高達104.5%,並且每坪較歷史高價高出19.2萬元,漲幅高達42.67%,由此不難了解高科技產業效應對區域房價之影響。


5.股市、房市相互拉抬:


─高資產階層運用財務槓桿加速累積財富

近年股價指數自從跨越一萬點之後,及至2021年11月30日,股價指數仍高懸於17427.76點,股價總市值也驟增至54兆6,694.23億元(詳請參閱附圖),在當前M型社會貧富愈來愈不均情況下,最值得關注的是,頻頻出現有錢人以現金一次付清購買上億豪宅,另一世界則是首購族勉強購屋而淪為屋奴。

6.恐慌性遞延買盤:


─疫情+100%完銷→恐慌性遞延買盤

近年在台商逐漸回流購地建廠,再加上龐大海外匯回資金,在「錢多利率低+台商回流→實質需求+假性需求→房地飆漲」情勢下,其對房地漲勢壓力,除建商爭相搶購土地,在高科技產業群聚效應逐漸發酵情況下,土地交易單價與金額頻創新高,壽險業及金融業也大舉購置房地,終致100%完銷建案頻傳,尤其2020年北台灣100%完銷建案占比高達21.42%,再加上最近台南市不動產估價師公會公布之2021上半年六都屋齡10年內40坪住宅漲幅數據,尤其是台北市、新北市與台南市漲幅都超過150萬元,另外,電視新聞「竹北房價為各都市之冠!晚1年多花192萬」之報導,無形中凝聚恐慌性遞延買盤而導致房價高懸不墜。


7. 中國懲罰台商:

─資金加速回流,房價大幅回跌不易

最近遠東集團在中國投資企業因違反相關法規,遭到相關部門罰款和追稅4.74億元人民幣(約新台幣20.6億元),並收回其中一家企業的閒置建設用地,中國國台辦發言人強調,「絕不允許台企一邊在中國大陸賺錢,一邊在島內支持『台獨』、破壞兩岸關係,幹『吃飯砸鍋』的事。」此一訊息除寒蟬效應之外,最大的影響應是台商加速回流投資建廠,影響所及,原預期房價攀升至高峰後反轉回跌時程恐將再延長一段時日。

8.預期心理:

─成本推動+需求拉動→增值保值效益、

在現階段長期低利率、超額儲蓄、股市與房市相互拉抬,以及高科技產業效應,再加上恐慌性遞延買盤支撐下,尤其是台灣房價長期漲多跌少之經驗法則,更讓不少高資產階層在預期心理下加碼挹注房地產。

由以上之分析可知,當前大家最關心的議題莫不聚焦於「房價飆漲幾時休?」,雖然主管機關一再強調這一波房價上漲有其基本面因素,不過就實務現況加以深入探討,除非政策強力壓抑,否則台商回台建廠完成以及疫情趨緩,全球供應鏈恢復正常之前,即使房價反轉回跌,幅度也不會太大!


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