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房價壓抑政策猶豫不決 遠水救不了近火!理財周刊

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相關個股:國產(2504)、合一(4743)、全國(9937)、信義(9940)


2017年台商逐漸回流,2018年房價即隨著土地交易之熱絡呈現逐年飆漲趨勢,其中除長期低利率之外,游資過於氾濫亦是另一重要關鍵因素,此一問題只要檢視一下今年九月全體貨幣機構存款高達51兆8,148億元,全體貨幣機構放款與投資40兆4,610億元,其間差距高達11兆3,538億元;此外,一個月期存款牌告利率只有0.35%,一年期存款牌告利率0.77%,並且十年期中央政府公債次級市場利率亦僅0.43%,即可得知長期以來游資氾濫之主要緣由。

值得重視的是,在股價指數突破一萬七千點情況下(詳請參閱附表),已有指標大型公股金控集團評估,在今年台股獲利大幅提升前提下,明年現金股利估達2.46兆元,由此不難了解當前國內錢多為患之潛在因素,對於房價之威脅有多大。

此外,如再就近年國內整體經濟情勢,例如經濟成長率、GDP、每人GDP、消費者物價年增率、工業生產年增率、製造業生產年增率、失業率、進口年增率、出口年增率、外銷訂單年增率、集中市場加權股價指數與全國賦稅收入年增率加以觀察(詳請參閱附表),整體經濟表現以極為亮眼形容,一點都不為過,惟當前最受訾議者仍聚焦於通膨疑慮與房價居高這兩點,雖然主管機關一再強調通膨只是短暫現象,然一般民眾對於民生物品陸續調漲還是很難釋懷,至於房價一再飆漲則是痛徹心扉!

投資台灣三大方案+資金匯回專法6助漲房價?

─房地價格漲勢尚未止歇

根據財政部9月23日所公布境外資金匯回專法實施成果資訊,政府為協助台商因應美中貿易戰調整全球布局,並引導資金回流挹注我國產業及金融市場,自108年8月15日起施行資金專法,提供為期二年之短期租稅措施,至110年8月14日申請期限屆滿,計引導新臺幣逾3,500億元境外資金申請匯回,目前已匯回資金超過新臺幣3,200多億元;至於投資臺灣三大方案總投資金額亦超過1兆3,400億元,並且創造超過十一萬個就業機會(詳請參閱附圖),這兩者都是促成當前國內經濟成長率一再調高之主要原因;惟就另一角度加以觀察,也是導致游資氾濫,建商、壽險業、公司法人、自然人甚至僑外資高價搶購土地,並且衍生排隊買房,100%完銷建案頻傳,造成地價與房價惡性循環之主要因素!

房價上漲基本面+炒作面,物極必反

─四大參考指標:買賣移轉棟數+住展房市風向球+國泰房地產指數+信義房價指數

雖然央行總裁楊金龍11月15日在立法院財委會針對立委質詢時表示,房價上漲一部分有它的基本面,另一部分也有炒作的一面,但物極必反,總是要有些修正,只是修正時點會落在何時,央行仍將緊盯房市,必要時會再提出選擇性信用管制。

至於當前政府一系列的管制措施,例如選擇性信用管制、房地合一2.0、實價登錄2.0,以及加強紅單炒作稽查等,雖然央行表示這些做法應可達到抑制炒房的作用,惟如再就目前社會各界觀察市場景氣走勢的四大指標─買賣移轉棟數、住展風向球、國泰房地產指數與信義房價指數所呈現之數據,似乎與央行預期甚遠。

尤其是住展房市風向球指標分數由八月的38.0分驟增至九月42.2分,再攀升到十月43.1分最令購屋者震撼。此外,兩年來隨處可見100%完銷建案,惟在地價與造價高漲情況下,不僅屢見惜售個案傳出「今日完銷,明日就後悔」耳語,此一議題如再就全國買賣移轉棟數從2016年245,396棟,到2017年台商開始回流逐漸增加至266,086棟,2018年之後再逐漸攀升至277,967棟、2019年300,275棟,2020年再增加至326,589棟,2021年1-9月亦已累加至248,879棟,據此推估,今年全年買賣移轉棟數可能會再攀升至33.5~35萬棟,由此不難想像三、四年來市場交易之熱絡景況。

如再進一步探究其中緣由,正如央行總裁所言必然有一部分是投機炒作使然,而這也正是央行不斷強調選擇性信用管制、房地合一2.0、實價登錄2.0,以及加強紅單炒作稽查等一連串抑制措施,成效卻遠不如預期之主要原因。

房價狂飆!竹縣漲最多,晚一年買貴192萬!

─壓抑政策猶豫不決,遠水救不了近火!

另外,如再就最近媒體根據銀行鑑估價資料統計之報導標題「房價狂飆!竹縣漲最多,晚一年買貴192萬」,主要內容為近幾年漲價最多的新竹縣,每筆均價近1,200萬,晚一年買竟要多付192萬元,其次,台北市第二季每筆均價2,340萬得多花184萬,第三則是嘉義市,晚一年得多花70萬。儘管央行總裁一再強調物極必反,房價總是要有些修正,只是修正時點會落在何時?修正多少?而這也正是遠水救不了近火,當前房價依舊居高不下之主要癥結所在!

由以上之分析可知,在當前錢多利率低,再加上未來幾年整體經濟樂觀發展情勢下,儘管各相關主管機關都密切監控通膨與房價未來走勢,並且一致認為通膨係短期現象,非持續性,至於今年核心物價指數大概會在1.5%以下,惟就當前整體房市發展趨勢加以觀察,倘若土地交易熱絡景況未歇止,並且土地價格未趨平穩,尤其是在台商回台建廠尚未結束之前,整體市場價量恐難回復正常供需營運軌道!


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