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房市「恐慌性遞延買盤」十大成因理財周刊

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回溯這一波高房價的起因,除投資台灣三大方案超過1.1兆元,再加上資金匯回專法亦已超過3,300億元,以及超過1.5兆元的股息配發,龐大的資金浪潮爭相投資房地產,無形中成為大幅助漲房地價格的主要推手。


以下再就最近房市「恐慌性遞延買盤」十大成因,分別彙整土地交易與現金購買豪宅等相關資訊,再就台商回流搶購土地流程,除建商之外,法人與自然人也爭相購買兼具抗通膨的工業用地、住宅用地與商業用地,甚至購買豪宅也以現金一次付清,影響所及,房地價格頻創新高,尤其兩年來在新冠疫情嚴重衝擊下,更衍生出「恐慌性遞延買盤」之異常情況,更是始料未及!

1.土地交易價格屢創新高:

─南港區土地標售溢價率79.52%,每坪單價高達513萬元

9月23日台北市土地開發總隊標售南港區近捷運昆陽站、玉成段二小段728地號土地,使用分區屬於特定商業區,總面積875坪,底價25億元,開標結果由華固建設以溢價率79.52%,總價44.88億元得標,每坪單價高達513萬元,超過歷年土地交易最高價每坪420萬元紀錄。

如再與2017年潤泰新所購買每坪218.7萬元之價格相較,短短四年半時間,土地價格漲幅高達135%。

2.製造業與建商加碼儲備土地:

─2021H1全台土地交易高達1,248億元

今年上半年除建商依往昔儲備五年慣例持續購買土地原料,製造業也積極購地擴廠,根據高力國際發布的「2021年上半年全台土地投資調查」報告顯示,2021年上半年全台土地交易總額高達1,248億元,係2020年同期的74%,其中建商購地939億元,約佔總交易75%,其中又以商業區為大宗,總計515億元,由此顯見當前土地交易熱絡景況實與製造業以及壽險業加碼購置息息相關。

3.壽險業與金融業爭相購地:


─前五大壽險業高達6.5兆龐大資金動向備受矚目


近年隨著房地交易熱潮持續加溫,壽險業與金融業挾其雄厚資金,不斷加碼購置商用不動產,而更值得關注的是,如表一所列五大壽險業可用於投資不動產金額高達6.5兆之動向為何?

4.民間大面積土地採標售方式:

─爭相仿效南港輪胎「世界明珠」開發模式

根據高力國際之統計資訊,2021年上半年土地指標交易當中標售案件占二分之一(詳請參閱表二),主要原因在於經由公開標售,可以創造更高的標售價格。

最近中壢泰豐輪胎結束股權爭奪戰,可能複製南港輪胎開發「世界明珠」建案模式,此亦可由大同公司市場派大舉斥資爭奪股權,緊接著便是建地開發登場,而這也正是最近有不少大面積土地陸續採「公開標售」方式,以便獲取更高報酬率,其間所顯示的問題無非是土地資源相對不足的後遺症。

以南港輪胎開發案之「世界明珠」為例,目前住宅大樓每坪售價已拉升至150萬元,這也難怪泰豐輪胎中壢廠房也擬採取公開標售方式,以獲取最大開發效益。

5.工業用地、廠房、純辦交易熱絡:


─壽險業挾雄厚資金整棟購買

依信義全球資產所公布資訊,今年八月大型不動產交易合計139.11億元,其中工業類八筆、廠辦類二筆、純辦類二筆(詳請參閱表三)。

隨著台商加速回流,為因應國際競爭情勢,產業轉型升級也愈來愈快速,除工業廠房之外,企業總部需求也越來越大,壽險業也不斷斥資購置收益性不動產,例如中國信託資產以22.13億元整棟買下位於台北市內科的國瑞集團台北總部廠辦,此外,三商美邦也以34億元購置華固建設位於內湖石潭路的「智富中心大樓」,凡此,都是台商回流所產生最直接的價格價格助漲效應。

近年在工業地產交易熱絡過程,除建商及物流業者不斷加碼搶購工業地產之外,壽險業與金融業龐大的資金也連帶衍生「助漲」效應,因此,對於附表仲量聯行統計之今年前五大壽險業可用於投資不動產6.5兆之龐大資金動向自是備受矚目。

6.地上權高價標售:

─地上權招商案標脫率普遍超過六成

今年8月4日,高鐵台中站旁「新高鐵段69、70、71地號」招商案,樓地板面積約14萬坪,設定地上權70年,由「廣三崇光、桂亞國際」合組的專案公司「第一大國際開發」取得最優申請人資格,將投資200億元開發為最大規模商業娛樂設施。

另外,今年第二批國有地上權開標,北、中、南共列標15宗,最終標脫九宗,標脫率六成,決標權利金總額約28億元,其中最受矚目的是,連全聯實業也進場標得兩宗,分別位於台中市東區干城重劃區土地以及澎湖縣馬公市土地,兩案合計權利金約7.23億元。

7.100%完銷建案占比高:

─2020年北台灣100%完銷建案占比高達21.42%

依住展雜誌之統計資訊,2018年推案量1020個,完銷占比7.26%,2019年推案量946個,完銷占比7.51%,2020年推案量1256個,完銷占比21.42%,由此不難了解自從台商加速回流迄今,房地交易熱潮有增無減之主要原因何在。


8.億元豪宅現金一次付清:

─自然人與法人兼而有之

此一現象除凸顯財富不均之外,更顯示出投機炒作的後遺症依舊繼續延燒之中,尤其購買豪宅現金一次付清大有人在,其中不乏法人、自然人以及國外匯回資金等。

央行雖然嚴格管控豪宅貸款成數,並且房地合一稅新制也沒有放鬆過,惟不論是自然人或法人,對於高價豪宅以現金一次付清者比比皆是,此亦可由表四房仲業彙整自實價登錄部分資訊見其梗概。

9.基地面積逐漸縮小:


─空間狹小、換屋不易

近年台北市與新北市基地面積有逐漸縮小趨勢,主要原因在於可供建地越來越少,其次,在房價愈來愈高情況下,大多數完銷建案都是以30坪以下小坪數規劃,再以降低總價方式吸引首購或投資客排隊搶購,藉以營造100%完銷假象,影響所及,未來勢必會產生空間狹小換屋不易之諸多後遺症。

10.都更、危老建案愈來愈多:

─危老重建已超過都更案量

截至8月31日,辦理都市更新總核定件數951件,危老重建計畫受理數2,237件,重建計畫核准數1,700件,由台北市與新北市申請件數之逐漸增加,以及整合面積之逐漸縮小,即可了解當前雙北土地資源不足所暴露之潛在缺點。

由以上之分析可知,在當前地價與營建成本高漲,再加上通貨膨脹潛在隱憂未解,尤其兩年來新冠疫情之嚴重影響,備受矚目的「恐慌性遞延買盤」恐將持續至台商回台擴廠、建廠完成之後才會逐漸緩和下來!


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