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從928檔期推案量看未來市場走勢理財周刊

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相關個股:台南(1473)、新建(2516)、全台(3038)、大量(3167)



自從二○一七年台商陸續回流之後,二○一八與二○一九年九二八檔期六都推案量均呈現大幅增加趨勢,二○二○年略有回降,二○二一年則是北部推案量明顯增加,其中尤以台北市105.72%增幅最大,至於新竹縣市與中南部則是呈現下降趨勢,其中新竹縣市減幅高達57.9%,台南市更是驟減77.09%,至於近年最受矚目的焦點台中市則是一直處於推案高峰,高雄市則僅略減6.74%(詳請參閱附表、圖)。

由此一數據顯示,在二○一八與二○一九年推案量連續大幅暴增之後,二○二○至二○二一年已出現互有增減趨勢,由此顯見央行自九月二十四日起針對自然人第二戶(全台有八個區域,包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市)之購屋貸款僅增加「無寬限期」之規範,至於原規定第三戶「貸款5.5成,無寬限期」,以及第四戶以上「貸款5成,無寬限期」之規定則維持不變,由此不難了解央行此一舉措僅是輕微點到為止而已。

其實,自從去年以來連續三次的選擇性信用管制措施,央行主要目標係側重維持金融穩定,而更重要的是,希望過熱的房市能夠在縮減貸款下逐漸「軟著陸」,而不是「硬著陸」,以免出現建築產業流動性風險而衍生金融業系統性風險。

尤其值此中國房地產正面臨有史以來最為嚴重的泡沫危機之際,央行沒有出重手嚴懲哄抬價格已是相當的寬容,倘若業者還是為達行銷目的而認為「政策愈打,房市愈旺」,導致消費者忽略財務槓桿規劃運用,尤其預售建案施工期少則長達三年,一旦景氣逆轉必然應變不及!

人口逐漸老化,出生率逐年下降
─參考實價登錄,俾免房價高峰期高價搶購

雖然最近有業者認為現階段新北市兩房房價約1,500萬元,若貸款八成,年輕夫妻只要每月收入八萬元,就可以買得起房,不過再往後想想,長達二十甚至三十年房貸的代價有多高,就可了解當前年輕世代的負擔有多大!

如再從另一角度加以思考,在人口逐漸老化,出生率逐年下降,尤其是空屋餘屋數量依舊相當龐大情勢下,更值得深思的是未來房市需求是否還是那麼大,此一議題如再就近年預售建案大都以「小坪數、低總價、低自備款」為主要訴求,最近則出現因室內空間落差而衍生交屋糾紛情事,因此,二○二○與二○二一年九二八檔期推案量呈現逐漸下降趨勢應該是好事。

惟另一值得關切的議題應是二、三年後投資客購買陸續完工的大量餘屋如何去化,再則現階段大量都市更新與危老重建案量又會帶來什麼影響!

截至八月三十一日為止,全台都市更新案總計1,372件,危老重建案2,237件,合計3,609件,可以想見的是,未來這一龐大的新建案勢必會在預售屋、新成屋與中古屋之間產生價格競爭新問題,就此而言,現階段推案量不再繼續增加應該是好事一樁!至於消費者購屋則應多參考內政部實價登錄資訊,俾免在房價高峰期爭相搶購高價產品。

2021Q2六都房價漲勢明顯
─應避免購買蛋白區低價產品

根據房仲業者統計,六都今年第二季房價以台中市每坪約22.7萬元、年增幅16.1%最高,其次為台南市17.9萬元、年增15.6%,至於桃竹則為21.7萬元、年增幅10.5%,台北市65.3萬元、年增幅10.4%,新北市32.7萬元、年增幅9.3%,高雄市19.0萬元、年增幅5.1%,由此顯見截至目前為止,六都房價依舊居高不下,惟值得關注的是,在央行連續三波選擇性信用管制逐漸緊縮房貸之際,是否還要繼續追高?

「小坪數、低總價、低自備款」充斥

─應格外注意生活機能與交通方便性

由以上之分析可知,2021Q2六都房價漲勢相當明顯,尤其是在當前錢多利率低,加以建商大量搶購土地,復又營建成本居高不下,導致一般民眾普遍存在買房抗通膨的心理,再加上業者小坪數、低總價等行銷策略運作,頻頻出現100%完銷建案,其間最值得深思的是,預售屋好賣、新成屋滯銷的市場該如何重整!

因此,今後購屋更應避免購買蛋白區「小坪數、低總價、低自備款」產品,俾免將來可能遭遇換屋不易之困擾!


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