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新北市政府成立住都中心 僅8個月就繳出漂亮成績單理財周刊

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今年初由新北市政府成立的新北市住宅及都市更新中心為「半官半民」的行政法人,扣除受到疫情影響期間,實際在「大陳單元3」進場整合不過六個月,同意參與公辦都更的住戶比例從年初的二成,逐月穩步增加,直到八月侯友宜視察大陳更新單元3後,在市府政策支持下,同意比例一舉突破八成往九成邁進,整合速度之快,令侯市長相當驚豔。

大陳更新單元3華麗轉身

大陳新村是國民政府播遷來台後,為大陳島撤退民眾進行安置的處所之一,每戶分配土地依人口數從六至八坪不等,而歷經六十年的時代變遷,從早期生活空間狹小,住戶不得已只好自行向上增建,導致房屋結構堪憂,如今屋況老舊,不符現代生活需求,且環境衛生欠佳,巷弄狹小,嚴重影響人車通行及消防安全。

「如果可以選擇,誰想住在這麼破舊的地方?」大陳單元3的住戶,無奈地說。在這裡,稍有能力能在外頭置購新屋者,早就搬離此地,而空屋就便宜租給外地人,這裡也成為不少來自南部「北漂」的外鄉人,暫時的落腳處。

留下來的人,並不是財力不行,有時,是一種住習慣的慣性使然,以及鄉情,再者,他們也希望政府推動的都市更新,有天能讓他們的老屋,華麗轉身為「黃金屋」。

而這一天,並不遠了!

侯市長在今年一月新北住都中心揭牌時表示,住都中心為全台第一處地方層級的社宅及都更專責機構,專責社會住宅的營運,以及辦理都市更新業務,期望透過企業化經營模式、引入民間專才,提升社會住宅管理營運品質,同時加速公辦及民辦都市更新推動,實現「安居樂業」的市政願景。

新北住都中心副執行長兼發言人錢奕綱表示,在進行社會住宅管理與營運的同時,住都中心今、明兩年的重頭戲就是進行「大陳更新單元3」的整合及對外招商,評選出公辦都更的最優「出資人」,以帶進資金及技術為居民蓋出具有綠建築等級的全新家園,九月十日將舉辦公告招商說明會,向潛在出資人介紹本案。

新北市都市更新處處長張壽文指出,大陳地區面積高達八公頃,因為社會變遷,當地環境窳陋,成為都市景觀的「毒瘤」市府於民國九十九年透過劃定,指定本區為策略性再開發地區加速都市更新,並分為七個更新單元訂定都市設計及景觀計畫設計原則,以公辦方式推動都更。

張壽文表示,都市更新困難點在整合,大陳地區內的產權又非常複雜,有人有地(產權)沒屋,或是有屋沒地,以及增違建嚴重,二、三樓的建築竟增建至七樓高。

「更新單元2」歷經長達十年的整合及興建,現已順利完成重建,成為本區現代化集合住宅社區,成為都市更新的良好示範,尤其面對新店溪第一排景觀,為房子加值不少。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚指出,都更要能成功,「互信」很重要。

都更成功關鍵在互信

過往都更整合不易,主要是愈晚簽同意書的人,愈能獅子大開口,建商為求順利完成整合,就不得不私下給「暗盤」,所以愈早簽的就先輸。

當大家知道這種情況,都要等到最後才簽,以至於建商能拿到的同意比例,在突破七成後往往停滯不前,這種情況就是因為互不信任。

反觀,新北住都中心屬於行政法人性質,具有「半官半民」的特性,有關分配比例,雖不可能像建商那樣彈性,但正因為具有半官方角色,要受議會監督,就不致有「坑殺」人民的情況發生,反而能打通「暗盤」關鍵,較易讓住戶相信。

公正透明性質 投資人有信心

弘傑都市規劃顧問總經理辜永奇表示,民間都更案雖具有獨立性,但公正性差,而政府來辦,又怕落人「圖利」之口實,而新北住都中心具有行政法人角色,兼具獨立性及公正性。

在執行過程中,住都中心就法令的解釋及同意比例的突破,會比民間業者有優勢,另在權利價值的計算也比較公平、公正、合理、及透明,可以加速都更整合速度,且可打破「暗盤」,創造「不二價」的成功案例。

錢奕綱表示,不同於傳統公部門,新北住都中心擔任實質實施者可完全主導,進入社區整合,了解住戶需求後,在合乎法規與程序下協助住戶解決參與都更遇到的問題,出資人僅需提供資金及專業技術服務,可更安心進場,用與以往不同的操作方式,為更新單元1、3、4帶來不同火花。

市場攸關民生 單元3打頭陣

為什麼先做「更新單元3」?主要是單元3內的公有土地比例高,整合速度相對較快,且有新生公有市場,侯市長向來重視民生議題,因此選定從單元3優先進行,以公辦都更為地區打造更好的居住環境,也期望其他單元能仿效跟進改建。

錢奕綱提到,感謝市府提供的一切協助,例如透過地政系統、民政系統及區公所幫忙協尋所有權人。住都中心擔任「大陳單元3」公辦都更實施者,這是頭一遭,它的一小步,未來將是公辦都更業務的一大步;未來民辦都更案若住戶找不到合適廠商,但具成熟度與迫切性,住都中心仍可從專業技術端介入協助。

衝刺整合辦說明會加駐點服務

都更最難就是居民意見的整合,為了爭取住戶認同,住都中心今年三月舉辦首場說明會,與住戶及新生公有市場攤商溝通,並持續辦理地主說明會、小區座談會,提供諮詢服務,六月則前進當地設立「推陳出新站」,由一批具有都更專業的年輕人,挨家挨戶拜訪,傾聽居民聲音。

錢奕綱高興地說,至八月底,大陳單元3的同意比例已拉高至八成,遠高於當初進場時的二成多,九月底應可進展至九成。

九月對外招商,評選最優出資人的時程也將展開,預計明年二月公布結果,一切順利的話,明年底就動工興建,完工後會是五大棟,樓高三十三至三十六層的區域地標建築。

不過,辜永奇認為,對將本求利的建商來說,最重要的是,可以從中獲得多少利潤?這也是招商能否成功的關鍵。

公權力介入 招商成功率大增

錢奕綱認為,光是在大台北地區要找到像「單元3」總面積達3,824坪的開發基地,對建商就是機會難得,再者,基地面新店溪第一排,所謂的「水岸住宅」能為建商未來的開價及銷售速度加分。

另一大誘因是,都更建商過往花在整合的時間太長,有時還不見得成功,但住都中心在前期已進場整合,光是「時間成本」,對建商就是很大的誘因,再加上新北市府在「釘子戶」的排除,將執行公權力,也可確保建商無後顧之憂。

辜永奇說,建商做都更,整合時間短則十年,長則幾十年,住都中心的公平、公正,可以化解住戶疑慮,一旦整合成功,就沒有「何時完成」的時間表疑慮了。

眼見單元3的整合比例愈來愈高,住戶劉柏成談到,有如看到一道曙光!作為大陳居民的第二代,他說,住在當地已四十四年,這裡人口老化嚴重,很多伯伯奶奶都過世了,那些第二代事業有成的,早就搬走或出國了。

住戶滿心期待住新家

他說,單元2從建商進場,整合到興建及交屋,足足花了十年,如今單元3的住戶有機會更快歡喜搬新家,這是很大的激勵與期待!

劉柏成說,「單元2」的房價都更後翻倍,大家看到大陳新村從老房子每坪約二十萬出頭,蓋新大樓後變五、六十萬元,無不期待藉由都更成功,讓「單元3」身價看漲。

但他強調,最重要的仍是提升居住生活品質,相信這是很多留下來,想共同守護這片土地的住戶們,內心最大的期待,「這裡是我們的家!」


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