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原創

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44955.0

之前跟房地產有關,自己寫的一篇報告。
擷取中間一小段給大家參考指教!!
(無內文 看分數用)

一般在低率支持下的環境,
房地產具有價格支持的基本情況。

在討論房價上漲的前提上,國內人口成長是一件必須考量的重要因素,
人口結構的供需才是核心的價格支撐關鍵!!
(國泰建設2019第四季房產報告指出新屋議價率為-16.7%,整體房市呈現量縮價緩跌)
人口成長情況說明:
在國人有土斯有財的考量下,
27~41歲是購買自用住宅的主要首次買方,所以討論房價,勢必討論人口成長情況!

台灣在1997年出生人口數跌破30萬,
爾後再2006年出生人口跌破20萬,
在2026年之後,台灣正式進入老年化,少子化社會。
1997+27~41約為2024~2039(年),
2006+27~41約為2033~2047(年),
我們取其出生人降低中值2002計算,年齡在中值34計算,時間落點約在2036年。

所以自2024年之後,
自用住宅在人口數上會降低總需求數量如果沒有其他需求來補充,
明顯需求將大幅減少。

然另一觀察點,
平均每戶人口數也是逐漸降低,
這代表家庭成員結構分散,所以平均每戶人口數得降低,
反之代表總戶數的增加,
以此觀點來看,較小坪數的房產需求相對增加。

銀行降率情況說明:以台灣房地產過去漲跌循環來看,可分為下列六階段:
階段 年份 走勢或事件
1 1968~1975(1968年漲到1973年) 石油危機之後戰爭結束而下跌
2 1975~1982 1975年政府解除限建立令,漲至1980年中東危機
3 1982~1990 房勢高漲1989年無殼蝸牛運動價格反轉
4 1991~2001 房勢盤整
5 2002~2014 持續盤整
6 2015~2020 緩跌至今
按照景氣循環與台灣房地產周期而論,
大致依循上漲7~8年下跌11~12年(大約20年一輪),
則房地產目前處於下跌段,大約在2021~2023落低點。

銀行的低利可以提供資金的來源,當資金氾濫時,勢必要找到出口。
傳統金融資產在2008年金融海嘯後,
受惠資金寬鬆政策,因此走了超過十年的大多頭。
但是今年以來因為新冠病毒疫情干擾,
經濟成長明顯趨緩,也使得市場波動加劇,
多頭市逐步退場,則新型式有形實質資產或是房地產有可能是資金新去處的一個地方。

然而再考量租售比、房租替代率、房價所得比以及房貸收入比,
則會發現問題更大。
根據歷年房價負擔能力統計資訊,
十五年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成,
但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍,
要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情。
所以單靠內需推動房地產上漲已經不是一件容易的事情
(更別說奢侈稅與房所合一)。


尚有3字元(含語法)未完

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H29889
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感謝分享




御風一朗
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  回覆時間 2020/05/03 21:09:12


推loco大
搭配數據的分想有所依據

在投資的世界裡
只有市場是你的老師....
要上課請在交易時間裡
到市場報到



黑龍哥
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  回覆時間 2020/05/03 21:56:23


謝謝老大分享!!




印鈔機
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  回覆時間 2020/05/03 22:22:40


謝謝loco大分享




Pigleteps001
沒有設定個性圖像
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  回覆時間 2020/05/03 22:52:19


謝謝分享




聚財犀利妹
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  回覆時間 2020/05/04 11:36:25


謝謝loco大分享~



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k620829
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  回覆時間 2020/05/04 12:04:45


謝謝分享




chenharry01
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  回覆時間 2020/05/04 12:41:59





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