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原創

其實房地產
不一定是資產 因為它可能是負的
舉例來說
(我以自己住的附近來做舉例)
如果你花了500萬當頭期 貸款7成
那總價大約是1660萬
你等於背負了1160萬的負債
房子值不值1660萬 其實沒有人知道
就算公告現值貨時價登錄
也不一定可以真實表現出房子的內在價值
都只是參考用而已
所以除非是絕對自住者
否則買房其實不是很好的一個累積資產的途徑
(因為已經貴起來了)
以剛剛的例子來說
假設貸款利率3%貸款年限25年
前文我說過要設定高一點才好防止萬一拉高利率
1160萬的貸款
每月就是大約55000左右(這已經比不可靠的台灣平均薪資還好多了)
我們做一個設想
假設你是買來非自住 那租金大約可以是在2.5萬~3萬
也就是你自己大概要貼3萬~2.5萬
(5.5-2.5~3=3~2.5)
如果你自己住 那就等於你每個月花費5.5萬來住這個房子
然後不要忘了
你還拿出去了5百萬(這個機會成本的消耗)
我們再做另一個換算
5.5萬每個月 以現在租金替代率來說 大概就是2.2%
5.5萬*12個月/2.2%=2640
也就是 你如果附5.5萬的租金 而不是貸款的話
你可以住到大約2640萬的房子
差別在於
1.25年後房子不是你的
2.每年66萬租金
3.多500萬可以運用
4.租約長短的問題
以我這附近來說(民權西) 16xx的房子 真的是鳥籠房
除非又是公寓,又是老舊,位置再有點偏
否則住起來真的不舒坦
而事實上 租金替代率 很多被辦公室或店面平均了
以純住宅來說 甚至更低
更低代表其實你可以租到更好的房子
再以帝寶做舉例
每月租金大約30萬
30萬*12個月/房價一坪大約200萬(103坪)
租金替代其時只有1.75%
所以你會發現
很多真的有錢人 為了怕麻煩
既然租金不怎麼樣 乾脆就空在那好了

投資跟自住角度完全不一樣
只是 看了一陣子
真心感覺台北房子貴
貴的原因有他的歷史背景
這裡也不好多說
但是真的這樣的房價 在經濟部名+少子化效應之下 還能撐多久??
以少子話來說
大約是2001年開始呈現
以2001+25~30年(大約是開始準備要結婚買房的年紀)
那買氣潮的直落 大約會出現在2026~2030年
因為生得少
上一輩只要有稍微屯到的話
大概都有房子可以給他們住(或者一起住)
到時應該房市會更不好才是

那為何我還要看房??
我又怎樣去留意??
這之後再跟各位慢慢報告!!


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帶你戰勝輸家會犯的謬誤



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jevin
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謝謝老大分享




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謝謝老大分享!!




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老大是去看妹的




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謝謝loco大分享




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